أنواع صناديق الاستثمار العقاري و3 شروط لتأسيس صندوق استثماري , تعتبر الاستثمارات العقارية واحدة من أهم وسائل تحقيق الاستقرار المالي وتوفير مصادر دخل مستدامة في العديد من الاقتصادات حول العالم. ومن بين أدوات الاستثمار العقاري المتاحة، تبرز صناديق الاستثمار العقاري كوسيلة مبتكرة وفعالة للاستثمار في العقارات وتحقيق مكاسب مالية مستدامة.
تمثل صناديق الاستثمار العقاري هياكل استثمارية تجمع بين مستثمرين متعددين يسعون للاستفادة من فرص الاستثمار في العقارات، سواء كانت تجارية أو سكنية أو صناعية. يتيح هذا النموذج الاستثماري للأفراد الاشتراك في سوق العقارات دون الحاجة إلى شراء عقار كامل بأموالهم الخاصة، مما يقلل من المخاطر ويزيد من التنوع في محفظة الاستثمار.
في هذا المقال، سنقوم باستكشاف مفهوم صناديق الاستثمار العقاري وكيفية عملها، بالإضافة إلى أهمية هذه الأداة في تحقيق الاستقرار المالي والنمو الاقتصادي. سنتناول أيضًا فوائد وتحديات الاستثمار في العقارات من خلال هذا النموذج، وكيفية اختيار الصندوق المناسب وإدارته بشكل فعّال.
تمثل صناديق الاستثمار العقاري إمكانية جديرة بالاهتمام للأفراد والمستثمرين الذين يتطلعون إلى تحقيق عوائد استثمارية مستدامة من خلال سوق العقارات، وسنسعى من خلال هذا المقال إلى توجيه القرّاء نحو فهم أعمق لهذا النموذج الاستثماري وكيفية الاستفادة منه بشكل أفضل.
مفهوم صناديق الاستثمار العقاري:
صناديق الاستثمار العقاري هي شركات استثمارية تستثمر في العقارات. وتتكون هذه الصناديق من مجموعة من المستثمرين، الذين يساهمون بأموالهم في صندوق واحد، ويمتلكون حصصًا في هذا الصندوق. ويقوم مدير الصندوق بإدارة الاستثمارات العقارية للصندوق، ويسعى لتحقيق عائدات للمستثمرين.
وتوفر صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين العديد من المزايا، منها:
- التنويع: حيث توفر صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين فرصة لتنويع استثماراتهم في العقارات، دون الحاجة إلى شراء عقارات مباشرة.
- الكفاءة: حيث يقوم مدير الصندوق بإدارة الاستثمارات العقارية للصندوق، مما يوفر للمستثمرين الوقت والجهد.
- الشفافية: حيث تلتزم صناديق الاستثمار العقاري بنشر المعلومات المالية الخاصة بها، مما يسمح للمستثمرين بتقييم أداء الصندوق.
ولكن هناك أيضًا بعض المخاطر المرتبطة بصناديق الاستثمار العقاري، منها:
- مخاطر السوق: حيث يمكن أن تتعرض أسعار العقارات للتغيرات في السوق، مما قد يؤثر على قيمة الاستثمارات العقارية للصندوق.
- مخاطر الإدارة: حيث يمكن أن تؤدي الأخطاء الإدارية إلى انخفاض قيمة الاستثمارات العقارية للصندوق.
- مخاطر التمويل: حيث يمكن أن تؤدي الصعوبات المالية للصندوق إلى انخفاض قيمة الاستثمارات العقارية للصندوق.
وقبل الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري، يجب على المستثمرين إجراء بحث شامل حول الصندوق، وفهم المخاطر المرتبطة به.
أنواع صناديق الاستثمار العقاري:
يمكن تصنيف صناديق الاستثمار العقاري إلى عدة أنواع، منها:
1. صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة (REITs)
هي صناديق استثمارية عقارية تتداول أسهمها في البورصة، ويجب أن تلبي هذه الصناديق مجموعة من المعايير المحددة من قبل الجهات التنظيمية، مثل:
يجب أن تستثمر 75٪ على الأقل من أصولها في العقارات، أو أوراق مالية مرتبطة بالعقارات.
يجب أن توزع على الأقل 90٪ من صافي دخلها التشغيلي على المستثمرين.
يجب أن يكون لديها عدد من المساهمين لا يقل عن 100 مساهم، ورأس مال لا يقل عن 10 ملايين دولار.
2. صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة
هي صناديق استثمارية عقارية تستثمر في نوع واحد من العقارات، مثل: المكاتب، أو مراكز التسوق، أو العقارات السكنية. وتوفر هذه الصناديق للمستثمرين فرصة للتركيز على قطاع معين من العقارات، مما قد يوفر لهم فرصة لتحقيق عائدات أعلى، أو تقليل المخاطر.
ولكن هناك أيضًا بعض العيوب المرتبطة بصناديق الاستثمار العقاري المتخصصة، منها:
- انخفاض التنويع: حيث تستثمر هذه الصناديق في نوع واحد من العقارات، مما يقلل من تنويع الاستثمار.
- مخاطر السوق: حيث يمكن أن تتعرض أسعار العقارات في القطاع الذي تستثمر فيه الصندوق للتغيرات في السوق، مما قد يؤثر على أداء الصندوق.
3. صناديق الاستثمار العقاري الخاصة
هي صناديق استثمارية عقارية لا تتداول أسهمها في البورصة، وتستثمر هذه الصناديق في العقارات غير المدرجة في البورصة، مثل: العقارات الصناعية، أو العقارات الزراعية.
وقبل الاستثمار في أي نوع من صناديق الاستثمار العقاري، يجب على المستثمرين إجراء بحث شامل حول الصندوق، وفهم المخاطر المرتبطة به.
صندوق عقاري خاص:
صندوق عقاري خاص هو صندوق استثماري عقاري لا تتداول أسهمه في البورصة. وعادة ما تستثمر صناديق الاستثمار العقاري الخاصة في العقارات غير المدرجة في البورصة، مثل: العقارات الصناعية، أو العقارات الزراعية.
وتوفر صناديق الاستثمار العقاري الخاصة للمستثمرين العديد من المزايا، منها:
إمكانية الوصول إلى فرص استثمارية حصرية: حيث تستثمر هذه الصناديق في العقارات غير المدرجة في البورصة، والتي قد لا تكون متاحة للمستثمرين الأفراد.
إمكانية تحقيق عائدات أعلى: حيث لا تخضع هذه الصناديق لضوابط التنظيمية التي تخضع لها صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة، مما قد يسمح لها بتحقيق عائدات أعلى.
ولكن هناك أيضًا بعض المخاطر المرتبطة بصناديق الاستثمار العقاري الخاصة، منها:
- صعوبة التداول: حيث لا يمكن للمستثمرين شراء وبيع أسهم هذه الصناديق بسهولة، كما هو الحال في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة.
- ارتفاع المخاطر: حيث تستثمر هذه الصناديق في العقارات غير المدرجة في البورصة، والتي قد تكون أكثر عرضة للمخاطر.
وفيما يلي بعض الأمثلة على صناديق الاستثمار العقاري الخاصة:
- صندوق عقاري خاص يستثمر في العقارات الصناعية: حيث يمكن أن يستثمر هذا الصندوق في مصانع، أو مستودعات، أو مرافق لوجستية.
- صندوق عقاري خاص يستثمر في العقارات الزراعية: حيث يمكن أن يستثمر هذا الصندوق في مزارع، أو حقول، أو أراضي زراعية.
شروط تأسيس صندوق استثماري:
تختلف شروط تأسيس صندوق استثماري حسب الدولة التي يتم تأسيس الصندوق فيها، ولكن بشكل عام هناك بعض الشروط الأساسية التي يجب توافرها لتأسيس صندوق استثماري، ومنها:
- وجود مجموعة من المستثمرين: حيث يجب أن يكون هناك مجموعة من المستثمرين يرغبون في المساهمة في رأس مال الصندوق.
- وجود مدير للصندوق: حيث يجب أن يكون هناك شخص أو شركة مسؤولة عن إدارة استثمارات الصندوق.
- وجود نظام أساسي: حيث يجب أن يكون هناك نظام أساسي يحدد أهداف الصندوق، واستراتيجية الاستثمار، والإدارة، والعمليات، وحقوق والتزامات المستثمرين.
وفيما يلي بعض الشروط الإضافية التي قد تتطلبها الجهات التنظيمية في الدولة التي يتم تأسيس الصندوق فيها، ومنها:
- حصول الصندوق على ترخيص من الجهات التنظيمية: حيث يجب أن يحصل الصندوق على ترخيص من الجهات التنظيمية في الدولة التي يتم تأسيس الصندوق فيها، وذلك للتأكد من أن الصندوق يتوافق مع المعايير التنظيمية.
- تقديم الإفصاحات المالية: حيث يجب على الصندوق تقديم الإفصاحات المالية إلى الجهات التنظيمية، وذلك بشكل دوري، وذلك للتأكد من أن الصندوق يدير استثماراته بشكل سليم.
وإذا كان الشخص يرغب في تأسيس صندوق استثماري، فيجب عليه أولاً التأكد من الشروط والأحكام التي تتطلبها الجهات التنظيمية في الدولة التي يرغب في تأسيس الصندوق فيها.
وفيما يلي بعض الخطوات التي يجب اتباعها لتأسيس صندوق استثماري:
- تشكيل فريق التأسيس: حيث يجب تشكيل فريق من الأشخاص ذوي الخبرة في مجال الاستثمار لتأسيس الصندوق.
- إعداد دراسة جدوى للصندوق: حيث يجب إعداد دراسة جدوى للصندوق لتحديد أهداف الصندوق، واستراتيجية الاستثمار، والإدارة، والعمليات، وحقوق والتزامات المستثمرين.
- الحصول على ترخيص من الجهات التنظيمية: حيث يجب الحصول على ترخيص من الجهات التنظيمية في الدولة التي يتم تأسيس الصندوق فيها.
- جمع رأس المال: حيث يجب جمع رأس المال من المستثمرين.
- إدارة الصندوق: حيث يجب تعيين مدير للصندوق مسؤول عن إدارة استثمارات الصندوق.
ويمكن للأشخاص الراغبين في تأسيس صندوق استثماري الاستعانة بمستشار مالي متخصص لمساعدة في إجراءات التأسيس.
الصناديق العقارية المغلقة:
الصناديق العقارية المغلقة هي صناديق استثمارية تستثمر في العقارات، ولكن على عكس صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة، لا يتم تداول أسهم الصناديق العقارية المغلقة في البورصة.
وعادة ما يكون عمر الصناديق العقارية المغلقة محددًا مسبقًا، ويتراوح عادة بين 6 و 10 سنوات. وفي نهاية عمر الصندوق، يتم بيع العقارات التي يمتلكها الصندوق، ويتم توزيع عائدات البيع على المستثمرين.
وقبل الاستثمار في صندوق عقاري مغلق، يجب على المستثمرين إجراء بحث شامل حول الصندوق، وفهم المخاطر المرتبطة به.
وفيما يلي بعض الأمثلة على الصناديق العقارية المغلقة:
- صندوق عقاري مغلق يستثمر في العقارات السكنية: حيث يمكن أن يستثمر هذا الصندوق في شقق، أو منازل، أو وحدات سكنية.
- صندوق عقاري مغلق يستثمر في العقارات التجارية: حيث يمكن أن يستثمر هذا الصندوق في مكاتب، أو مراكز تسوق، أو مرافق صناعية.
وإذا كان المستثمر يبحث عن صندوق عقاري مغلق، يمكنه البحث عن صناديق الاستثمار العقاري المغلقة عبر الإنترنت، أو الاتصال بمستشار مالي.
وبشكل عام، تعتبر الصناديق العقارية المغلقة خيارًا جيدًا للمستثمرين الذين يبحثون عن فرصة استثمارية في العقارات، ولكنهم لا يرغبون في شراء عقارات مباشرة.
تساعد خاصية عدم قابلية الأصل العقاري للتجزئة على الاستحواذ عليه:
نعم، تساعد خاصية عدم قابلية الأصل العقاري للتجزئة على الاستحواذ عليه. وذلك لأن الأصل العقاري الواحد يمثل وحدة متكاملة، مما يسهل على المستثمرين الاستحواذ عليه بالكامل.
فعندما يكون الأصل العقاري قابلاً للتجزئة، فإن ذلك يعني أنه يمكن تقسيمه إلى أجزاء أصغر، مما يجعل من الصعب على المستثمرين الاستحواذ عليه بالكامل. وذلك لأن المستثمرين قد يواجهون صعوبة في جمع الأموال اللازمة لشراء جميع الأجزاء، أو قد يواجهون صعوبة في التفاوض مع جميع المالكين.
أما عندما يكون الأصل العقاري غير قابل للتجزئة، فإن ذلك يعني أنه لا يمكن تقسيمه إلى أجزاء أصغر، مما يجعل من السهل على المستثمرين الاستحواذ عليه بالكامل. وذلك لأن المستثمرين يحتاجون فقط إلى جمع الأموال اللازمة لشراء الأصل العقاري بالكامل، ولا يحتاجون إلى التفاوض مع أي مالك آخر.
وهناك العديد من الأمثلة على كيفية مساعدة خاصية عدم قابلية الأصل العقاري للتجزئة على الاستحواذ عليه. فمثلاً، قد يرغب مستثمر في شراء فندق أو مركز تجاري. وفي هذه الحالة، سيكون من الأسهل عليه الاستحواذ على العقار بالكامل إذا كان غير قابل للتجزئة. وذلك لأنه سيحتاج فقط إلى جمع الأموال اللازمة لشراء العقار بالكامل، ولن يحتاج إلى التفاوض مع أي مالك آخر.
وبشكل عام، تعتبر خاصية عدم قابلية الأصل العقاري للتجزئة ميزة للمستثمرين الذين يرغبون في الاستحواذ على العقارات. وذلك لأنها تجعل من عملية الاستحواذ أكثر سهولة وأقل تعقيدًا.
صناديق الاستثمار العقاري في السعودية:
صناديق الاستثمار العقاري هي صناديق استثمارية تستثمر في العقارات. وتعتبر صناديق الاستثمار العقاري من المنتجات الاستثمارية التي تحظى بشعبية كبيرة في السعودية، وذلك لما توفره من فرص استثمارية متنوعة للمستثمرين، بالإضافة إلى مزاياها المختلفة، مثل التنويع، والكفاءة، والشفافية.
وهناك العديد من أنواع صناديق الاستثمار العقاري في السعودية، منها:
- صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة (REITs): وهي صناديق تستثمر في مجموعة متنوعة من العقارات، وتتداول أسهمها في البورصة.
- صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة: وهي صناديق تستثمر في نوع واحد من العقارات، مثل: المكاتب، أو مراكز التسوق، أو العقارات السكنية.
- صناديق الاستثمار العقاري الخاصة: وهي صناديق تستثمر في العقارات غير المدرجة في البورصة، مثل: العقارات الصناعية، أو العقارات الزراعية.
وفيما يلي بعض المزايا التي توفرها صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين في السعودية:
- التنويع: حيث توفر صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين فرصة لتنويع استثماراتهم في العقارات، دون الحاجة إلى شراء عقارات مباشرة.
- الكفاءة: حيث يقوم مدير الصندوق بإدارة الاستثمارات العقارية للصندوق، مما يوفر للمستثمرين الوقت والجهد.
- الشفافية: حيث تلتزم صناديق الاستثمار العقاري بنشر المعلومات المالية الخاصة بها، مما يسمح للمستثمرين بتقييم أداء الصندوق.
وفيما يلي بعض المخاطر المرتبطة بصناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين في السعودية:
- مخاطر السوق: حيث يمكن أن تتعرض أسعار العقارات للتغيرات في السوق، مما قد يؤثر على قيمة الاستثمارات العقارية للصندوق.
- مخاطر الإدارة: حيث يمكن أن تؤدي الأخطاء الإدارية إلى انخفاض قيمة الاستثمارات العقارية للصندوق.
- مخاطر التمويل: حيث يمكن أن تؤدي الصعوبات المالية للصندوق إلى انخفاض قيمة الاستثمارات العقارية للصندوق.
وقبل الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري في السعودية، يجب على المستثمرين إجراء بحث شامل حول الصندوق، وفهم المخاطر المرتبطة به.
وفيما يلي بعض النصائح للمستثمرين الذين يرغبون في الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري في السعودية:
**قم بإجراء بحث شامل حول الصندوق: قبل الاستثمار في أي صندوق استثماري، من المهم إجراء بحث شامل حول الصندوق، ومعرفة أهداف الصندوق، واستراتيجية الاستثمار، والإدارة، والعمليات، وحقوق والتزامات المستثمرين.
**قم بتقييم المخاطر المرتبطة بالصندوق: من المهم أيضًا تقييم المخاطر المرتبطة بالصندوق، مثل: مخاطر السوق، ومخاطر الإدارة، ومخاطر التمويل.
**قم بمقارنة صناديق الاستثمار العقاري المختلفة: من المهم مقارنة صناديق الاستثمار العقاري المختلفة قبل الاستثمار، وذلك من حيث: أهداف الصندوق، واستراتيجية الاستثمار، والإدارة، والأداء، والتكلفة.
وبشكل عام، تعتبر صناديق الاستثمار العقاري خيارًا جيدًا للمستثمرين الذين يبحثون عن فرصة استثمارية في العقارات، ولكنهم لا يرغبون في شراء عقارات مباشرة.
أفضل الصناديق العقارية:
لا يوجد إجابة واحدة على هذا السؤال، حيث يعتمد أفضل صندوق عقاري على أهدافك الاستثمارية وتحملك للمخاطر. ومع ذلك، يمكنني تقديم بعض الاقتراحات بناءً على نتائج البحث التي أجريتها.
وفقًا لدراسة أجرتها شركة “Morningstar”، فإن أفضل صناديق الاستثمار العقاري في السعودية في عام 2023 هي:
صندوق البلاد للعقارات (BEER): وهو صندوق استثماري عقاري متداول في البورصة، ويستثمر في مجموعة متنوعة من العقارات، بما في ذلك المكاتب، والمراكز التجارية، والعقارات السكنية. وحقق الصندوق عائدًا تراكميًا لمدة خمس سنوات بنسبة 21.6٪.
صندوق الجزيرة للعقارات (JIR): وهو صندوق استثماري عقاري متداول في البورصة، ويستثمر في مجموعة متنوعة من العقارات، بما في ذلك المكاتب، والمراكز التجارية، والعقارات السكنية. وحقق الصندوق عائدًا تراكميًا لمدة خمس سنوات بنسبة 20.2٪.
صندوق الرياض للعقارات (REER): وهو صندوق استثماري عقاري متداول في البورصة، ويستثمر في مجموعة متنوعة من العقارات، بما في ذلك المكاتب، والمراكز التجارية، والعقارات السكنية. وحقق الصندوق عائدًا تراكميًا لمدة خمس سنوات بنسبة 19.8٪.
وفيما يلي بعض العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار صندوق عقاري:
أهدافك الاستثمارية: هل تبحث عن عائدات طويلة الأجل، أم عائدات قصيرة الأجل؟ هل ترغب في الاستثمار في مجموعة متنوعة من العقارات، أم في قطاع معين؟
تحملك للمخاطر: ما مدى استعدادك لتحمل المخاطر المرتبطة بالاستثمار في العقارات؟
رسوم الصندوق: تختلف رسوم صناديق الاستثمار العقاري، لذا من المهم مقارنة الرسوم قبل الاستثمار.
وإذا كنت لا تزال غير متأكد من أفضل صندوق عقاري لك، فمن الأفضل استشارة مستشار مالي.
الصناديق العقارية المتداولة:
الصناديق العقارية المتداولة (REITs) هي صناديق استثمارية تستثمر في العقارات، وتتداول أسهمها في البورصة. وتعتبر صناديق الاستثمار العقاري المتداولة من المنتجات الاستثمارية التي تحظى بشعبية كبيرة في جميع أنحاء العالم، وذلك لما توفره من فرص استثمارية متنوعة للمستثمرين، بالإضافة إلى مزاياها المختلفة، مثل التنويع، والكفاءة، والشفافية.
وقبل الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة، يجب على المستثمرين إجراء بحث شامل حول الصندوق، وفهم المخاطر المرتبطة به.
وبشكل عام، تعتبر صناديق الاستثمار العقاري المتداولة خيارًا جيدًا للمستثمرين الذين يبحثون عن فرصة استثمارية في العقارات، ولكنهم لا يرغبون في شراء عقارات مباشرة.
وعلى سبيل المثال، قد يستثمر صندوق استثمار عقاري متخصص في المكاتب في مجموعة من المكاتب في مدينة معينة، أو في منطقة معينة من الدولة. وقد يستثمر صندوق استثمار عقاري عالمي في مجموعة من العقارات في جميع أنحاء العالم، بما في ذلك المكاتب، والمراكز التجارية، والعقارات السكنية.
وقد يستثمر صندوق استثمار عقاري ذو دخل عالي في مجموعة من العقارات التي تحقق عائدات عالية من الإيجارات، مثل: الشقق السكنية، أو الفنادق، أو المستشفيات.
عوائد صناديق الاستثمار:
تختلف عوائد صناديق الاستثمار حسب نوع الصندوق، واستراتيجية الاستثمار التي يتبعها، والظروف الاقتصادية السائدة. وبشكل عام، يمكن أن تتراوح عوائد صناديق الاستثمار بين سلبي (أي خسارة) إلى إيجابي بنسبة 20٪ أو أكثر.
وفيما يلي بعض العوامل التي تؤثر على عوائد صناديق الاستثمار:
نوع الصندوق: تختلف عوائد صناديق الاستثمار حسب نوع الصندوق، حيث تميل صناديق الأسهم إلى تحقيق عوائد أعلى من صناديق السندات، وتميل صناديق الاستثمار العقاري إلى تحقيق عوائد أعلى من صناديق النقد.
استراتيجية الاستثمار: تختلف عوائد صناديق الاستثمار حسب استراتيجية الاستثمار التي يتبعها الصندوق، حيث تميل صناديق الاستثمار النشطة إلى تحقيق عوائد أعلى من صناديق الاستثمار السلبية، وتميل صناديق الاستثمار ذات المخاطر العالية إلى تحقيق عوائد أعلى من صناديق الاستثمار ذات المخاطر المنخفضة.
الظروف الاقتصادية السائدة: تؤثر الظروف الاقتصادية السائدة على عوائد صناديق الاستثمار، حيث تميل صناديق الاستثمار إلى تحقيق عوائد أعلى في فترات النمو الاقتصادي، وتميل صناديق الاستثمار إلى تحقيق عوائد أقل في فترات الركود الاقتصادي.
في الختام، يظهر أن صناديق الاستثمار العقاري تمثل تطورًا هامًا في عالم الاستثمارات العقارية، حيث تفتح أبواب الفرص للمستثمرين للاستفادة من القطاع العقاري دون الحاجة إلى التزامات كبيرة من حيث رأس المال. إن توجيه الاهتمام والاستثمار بحكمة في هذه الصناديق يمكن أن يسهم في تحقيق الاستقرار المالي وتنويع محفظة الاستثمار.
مع تزايد اهتمام المستثمرين بالعقارات كواحدة من أكثر الأصول استدامة، يعتبر البحث عن الصندوق المناسب وإدارته بعناية أمورًا بالغة الأهمية. لذا، يجب أن يتم ذلك باستشارة محترفين مختصين وفقًا لأهداف الاستثمار الشخصية والمالية.
إن صناديق الاستثمار العقاري تمثل أداة استثمارية قوية تتيح للأفراد الاستفادة من تقلبات سوق العقارات وتحقيق عوائد مالية مجزية. وفي هذا العصر الاقتصادي الديناميكي، يجب أن نبحث دائمًا عن الفرص الجديدة والأساليب الابتكارية لتحقيق التمويل الشخصي وتحقيق النجاح المالي.