بحث يوضح معنى ازالة الشيوع , عندما يتحدث الناس عن ماضي العالم والأحداث التي شهدتها البشرية، يأتي ذكر الشيوعية بأهميتها الكبيرة. إن تأثير الفكرة الشيوعية على مجتمعاتنا وحياتنا لم يكن عابراً، فقد دخلت تفاصيل حياتنا بطرق عديدة وصارت بطريقة ما تمثل الفئة الأساسية للثورات والنضالات في العالم. لكن وبهدف تغيير هذا المسار ظهرت مفاهيم جديدة، نتحدث هنا عن “معنى ازالة الشيوع”.
مفهوم إزالة الشيوع في الأرض
إزالة الشيوع هي عملية قانونية تتم بين عدة أشخاص يمتلكون حصصًا في عقار واحد. وتتمثل في تفكيك هذا الشيوع وإفصاح العقار إلى عدة عقارات مستقلة حسب حصة كل منهم، وذلك لتمكين كل مالك من إستخدام عقاره بصورة حرة دون قيود. فإذا وافق جميع الشركاء على إزالة الشيوع في العقار وإفرازه، فإن هذه العملية تكون رضائية وتتم بموجب معاملة الإفراز والقسمة والاختصاص. أما في حالة عدم الاتفاق بين الشركاء أو وجود شريك قاصر أو غائب، فإن اللجوء إلى القضاء يكون مطلوبًا لإتمام فصل الشيوع. ويشمل ذلك تحديد قيمة العقار وتوزيع حصص كل من الشركاء حسب التقسيم القانوني. عملية إزالة الشيوع تمثل حلا قانونيا ومنصفا يساعد على تحسين استخدام العقارات وتخفيف الضغوط المادية عن الملاك وتسهيل إدارة عقاراتهم.
قانون إزالة الشيوع وتطبيقاته
يتناول القانون الملكية العقارية الأردني رقم 13 لسة 2019 قضية إزالة الشيوع بين الشركاء. ويهدف القانون إلى إدارة نزاعات المال الشائع بين الشركاء بصورة أسرع وأكثر فعالية. وبموجب القانون، تم إنشاء لجان مختصة بإزالة الشيوع وتحديد إجراءات وضمانات التقاضي أمامها. بالإضافة إلى ذلك، تم تقديم الرقابة القضائية على قرارات لجان إزالة الشيوع وجعل الطعون فيها من اختصاص محكمة البداية. ويمثل هذا القانون تحديثًا قويًا للتشريع الأردني، حيث يساعد على إدارة النزاعات بين الشركاء وتقديم حلول دائمة وفعالة. ويؤكد ذلك على التزام الحكومة الأردنية بتنظيم العمل في البلاد وتسهيل العملية التشريعية المعقدة.
الحقوق والضرر في إزالة الشيوع
1. حقوق الأطراف المتضررة بإزالة الشيوع:
- الحق في الحصول على حصتهم العادلة من المال الواقع في الشيوع.
- الحق في الحصول على تعويض مادي في حال لم يكن هناك مال موجود في الشيوع.
- الحق في التحكيم في حالة وجود خلافات بين الأطراف.
2. الضرر الذي يمكن أن تتعرض له الأطراف بسبب إزالة الشيوع:
- فقدان جزء كبير من الثروة المادية بسبب توقف أعمال الإنتاج.
- ارتفاع تكاليف الإجراءات القانونية والمحاماة.
- البطالة وعدم القدرة على إيجاد مصدر دخل جديد.
3. كيفية تجنب الضرر بإزالة الشيوع:
- التشاور مع جميع الأطراف المتأثرة بالإزالة.
- البحث عن الحلول الوسطى والتوافقية في حالة وجود خلافات.
- الامتثال لجميع الإجراءات القانونية والمحكمية المتعلقة بإزالة الشيوع.
موانع ازالة الشيوع
موانع إزالة الشيوع في الأراضي في القانون الإسلامي قائمة بأحكام قاسية يجب اتباعها. هذه الموانع تجعل من الصعب على حاملي الحصص الأكبر التخلص من جزء صغير من العقار. في هذه القائمة، سنتحدث عن أهم الموانع التي تُحظرُ إزالة الشيوع حسب القانون الإسلامي.
1. أولاد المتوفي القاصرين: لا يُسمح لأحد بإزالة الشيوع في الملكية التي تنتمي إلى أولاد المتوفي القاصرين. ويعتبر هذا الحكم قائماً حتى يصبح الطفل بالغاً وتتولى رعايته. وعندما يصبح الطفل بالغاً، يُسمح له بالتخلص من حصته إذا رغب في ذلك.
2. زوجة المتوفي التي لا تملك داراً على وجه الاستقلال: لا يُسمح بإزالة الشيوع في الملكية إذا كانت مشغولة بزوجة المتوفي التي لا تملك داراً على وجه الاستقلال. ومن الممكن السماح بذلك فقط بموافقتها أو إذا لم يكن لها الحق في السكن، على سبيل المثال، إذا كانت متزوجة أو تمتلك داراً أخرى.
3. المنشورات المسيئة للأديان والرموز المقدسة: تُمنع المنشورات التي تسيء للأديان والرموز المقدسة. فالإساءة لهذه الأمور يمكن أن يؤدي إلى نشر الفتنة والشغب في المجتمع.
4. المنشورات النابية: تمنع المملكة المنشورات التي تحتوي على ألفاظ خادشة للآداب والذوق العام. بالإضافة إلى أنها لا تعكس الموقف المهني اللائق والأخلاقي.
5. المنشورات المحرضة على العنف وإذكاء النعرات: يجب الحذر من المنشورات التي تحرض على العنف وتستغل الناس المتعصبين. يمكن أن يؤدي إلى حوادث شديدة التداعيات داخل المجتمع.
في النهاية، يجب الالتزام بالقوانين الإسلامية الصارمة بشأن إزالة الشيوع في الأراضي وتحديدا لأولاد المتوفين والأرامل. ويحظر تحريض الآخرين على العنف وتدمير المجتمع، وهذا ما يتطلب منا الالتزام بمعايير الأخلاق الإسلامية والانضباط في السلوك المهني.
الشخص الثاني والاجبار على البيع في إزالة الشيوع
إزالة الشيوع هي عملية قسمة المال الشائع بين الشركاء الذين يمتلكون حصصًا في العقار أو المنقول. وفي حالة رفض الشريك الثاني البيع بالتراضي، يجوز الاجبار على البيع بموجب القانون. لكن الشخص الثاني له الحق في الرفض إذا كان قد رضي عن الضرر المحتمل المترتب على هذا البيع، وهو ما تؤكده الشريعة الإسلامية. ويتم تحديد سعر العقار المشترك من قبل الدولة في هذه الحالة، ويضمن ذلك عدم حدوث ظلم لأي من الشركاء. لذلك، يمكن اعتبار إزالة الشيوع أداة فعالة للتعامل مع المشكلات العملية التي قد تنشأ بين الشركاء في حالة الشيوع في العقار أو المنقول، بما يحقق العدالة والتعايش السلمي بين الأطراف المتعاقدة، وفقًا للقوانين المعمول بها في البلد.
حكم الشرع في إزالة الشيوع
حكم الشرع في إزالة الشيوع يدور حول قضية إزالة الشيوع بين الشركاء، فإذا كان هناك إجماع بين الأطراف على إزالة الشيوع، فلا باس شرعًا في ذلك، ويمكن الإفصاح عن القيمة المالية لحصة كل شريك والتوافق على السعر وتطبيقه. أما في حالة الاختلاف على إزالة الشيوع، فيتم استشارة لجان الخبراء لحل النزاع، بحيث تعتبر قرارات اللجان في هذا الأمر قضائية وجازية شرعًا، وتلزم الأطراف جميعًا بتطبيقها. وفي حالة عدم الوصول لحل مرض في إزالة الشيوع فيجوز للشركاء الحصول على فرز ملكية بالطريق القضائي، ورغم أن هذا الخيار قد يؤدي إلى التوتر بين الشركاء، لكنه يُعَدّ حلاً قانونيًا متاحًا لحل النزاعات المرتبطة بشؤون الملكية العقارية بين الأطراف.
أنواع الشيوع في الأرض
1. الشيوع الإثرائي: يحدث هذا النوع من الشيوع عندما يقتني شخصان سلعة أو ممتلكات مشتركة، ويصبحان على حد سواء مالكين لها، كل بنسبة معينة.
2. الشيوع الإرثي: يحدث عندما يموت شخص ويرث أمواله أكثر من وارث واحد، في هذه الحالة سيصبح هناك شيوع بالمال بين الورثة.
3. الشيوع الاصطناعي: هذا النوع من الشيوع يحدث عندما يقوم الشركاء بتحديد النسبة المئوية لكل شخص في العقار. يتم تطبيق هذا النوع عند تأسيس شركة.
4. الشيوع الوصفي: يحدث عندما يحصل أكثر من شخص على حصة متساوية من الأرض أو الممتلكات، ولا يتم تحديد النسب في هذا النوع من الشيوع.
5. الشيوع القانوني: هو الحالة التي يبقى فيها شخص أو أطراف محددة تملك حصصاً متساوية في ممتلكات معينة بسبب القانون. يظهر هذا في مثل الحالات عندما يؤدي شخص ما دور الوصي على العقار الذي يملكونه.
كيفية حساب حصص الشيوع في الأرض
يُعرف الشيوع كوجود حق لأكثر من شخص في قطعة الأرض ويتم تقسيم الأرض بينهم وفقًا لنسبة كل منهم في الملكية. يمكن حساب حصة الشيوع في الأرض بالطريقة التالية: يجب تحديد مساحة الأرض بالمتر المربع ومن ثم تقسيم المساحة إلى عدد الشركاء المشتركين في الملكية. بعد ذلك، يتم حساب حصة كل شريك بتقسيم حصته في الملكية بحسب المساحة الإجمالية للأرض. ومن ثم يمكن تحديد حجم حصة الشريك في الملكية وما إذا كانت متاحة للقسمة أو الغير قابلة للقسمة. والجدير بالذكر أنه يجب الانتباه إلى أن إزالة الشيوع يتطلب اتباع الإجراءات القانونية المحددة لتقسيم ملكية الأرض بشكل نهائي وسليم.
المشاكل القانونية في الشيوع والحلول المتاحة
1. ازدواجية الملكية: عندما يصبح هناك أكثر من مالك لعقار ويوجد شيوع في الملكية، يتسبب ذلك في مشاكل حول تقسيم الملكية أو بيعها. الحلول المتاحة تشمل توقيع اتفاقية تحديد حصص الملكية أو بيع الملكية بالكامل.
2. مشاكل الوصية: في حالة وفاة واحدة من الملاك لعقار يتسبب ذلك في مشاكل حول التصرف في الملكية. الحلول المتاحة تشمل كتابة وصية لتحديد مصير حصص الملكية بعد الوفاة.
3. الحوادث: في حالة وقوع حادث داخل الملكية، يظل الملكوية مشتركة ويواجه الملاك صعوبة في تحمل مسؤولية الحادث. الحلول المتاحة تشمل الحصول على تأمين الخاص بالملكية.
4. المستأجرون: مشكلة شائعة في الشيوع تتعلق بالمستأجرين. عندما يكون هناك أكثر من مالك لعقار يسبب ذلك في صعوبة التصرف مع المستأجرين. الحلول المتاحة تشمل تحديد مالكٍ ممثل للملكية للتصرف مع المستأجرين.
5. نقل الملكية: عند نقل الملكية إلى مالك جديد، يحتاج المالكون الحاليون إلى التوافق على تقسيم الملكية وتحديد حصص كل مالك. الحلول المتاحة تشمل التوقيع على اتفاقية تحديد حصص الملكية.
6. الصيانة: من الممكن أن يتم التخلي عن المسؤولية عن صيانة الملكية في الشيوع. الحلول المتاحة تشمل تحديد مالك مسؤول عن الصيانة أو وجود اتفاقية بين المالكين حول المسؤولية عن الصيانة.
7. الحصول على تمويل: قد يجد الملاك صعوبة في الحصول على تمويل بسبب وجود شيوع في الملكية. الحلول المتاحة تشمل التوافق على تقسيم الملكية وتحديد حصص كل مالك.
8. الحصول على التراخيص: قد يحتاج الملاك إلى الحصول على تراخيص لتطوير الملكية، ويحتاجون إلى التوافق على الخطط والتصميمات. الحلول المتاحة تشمل الاتفاق على خطط وتصميمات مع إجراءات تحديد حصص الملكية.
تحديد الأسعار في إزالة الشيوع
تحديد الأسعار في إزالة الشيوع أصبح من أهم الأمور المنظمة في قانون الملكية العقارية الأردني الجديد لسنة 2019. فالقانون وضع قواعد وإجراءات جديدة لتحديد الأسعار والتعويضات المناسبة للشركاء الذين يتم إزالة الشيوع بينهم، وهذا لتفادي حدوث أي نزاعات قد تحدث في هذا الصدد. وفي هذا السياق، يحق لأي طرف من الأطراف المعنية تقديم طلب إزالة الشيوع مع تحديد الأسعار المراد دفعها كتعويض للشريك المستحق، ويتم النظر في هذا الطلب من قبل لجنة إزالة الشيوع في العقار المختصة. وفي حال وجود خلاف فيما يتعلق بتحديد الأسعار والتعويضات، يتم تحديدها بالتوافق بين الشركاء المستفيدين، وإذا عجزوا عن التوافق، يتم تحديدها من خلال خبير تثمين مستقل معتمد. هذا الإجراء يعكس رغبة المشرع الأردني في توفير الحماية القانونية الكاملة للمواطنين في إزالة الشيوع بينهم.
مدة الطعن في دعوى إزالة الشيوع
مة الطعن في دعوى إزالة الشيوع هي مدة قانونية محددة لتقديم طعن على قرار لجان إزالة الشيوع، وتختلف هذه المدة وفقاً للنظام القانوني الذي ننظر إليه. في الأردن، فإن مدة الطعن في دعوى إزالة الشيوع تكون 15 يوماً من تاريخ صدور القرار، وفي حالة تجاوز المدة القانونية، يفقد الطاعن حق الطعن ويعتبر القرار قطعياً ونهائياً. وبشكل عام، يجب على الطاعن الانتباه إلى المدة القانونية اللازمة لتقديم الطعن وتجهيز الأوراق اللازمة للدعوى. كما يجب مراجعة الإجراءات اللازمة للتقدم بالطعن، بما في ذلك إجراءات التقاضي وصياغة الاعتراضات والردود والشهادات والشهادات الخطية، وفقاً للنظام القانوني المعمول به. في النهاية، يجب على الأشخاص المتأثرين بدعوى إزالة الشيوع الاستشارة بخبراء القانون والمحاماة لضمان تطبيق القوانين واللوائح بشكل صحيح ودقيق.
شروط دعوى إزالة الشيوع
شروط دعوى إزالة الشيوع تتضمن اتفاق جميع المالكين على إزالة الشيوع والانفراد بالملكية، وإذا كان أحد المالكين قاصرًا أو غائبًا، فيجب مراجعة القاضي لإيجاد حل بديل. وفي حال عدم التوافق بين المالكين على إزالة الشيوع، يمكن لأحدهم رفع دعوى إزالة الشيوع أمام المحكمة، ويتم استدعاء جميع المالكين لحضور الجلسات. يجب في الدعوى تحديد المقاسم اللازمة لإيجاد ملكية منفردة لكل مالك بحسب النسب المتفق عليها. كما يجب تقديم المستندات اللازمة لدليل الملكية وتحديد حصة كل مالك في الممتلكات المشتركة. يتم على القاضي حكم الدعوى لصالح أي من الأطراف، مع إمكانية استئناف الحكم بحزمة الوثائق المطلوبة قانونيًا. لتحقيق إزالة الشيوع بطريقة ناجحة يجب الالتزام بالإجراءات القانونية والاتفاق المتفق عليه بين جميع المالكين.
أتعاب المحاماة في دعوى ازالة الشيوع
في دعوى ازالة الشيوع، تقوم المحاماة بتقديم الخدمات القانونية للمدعين والدفاع عن مصالحهم في المحكمة. ويحدد الإتفاق بين المحامي والعميل نسبة الأتعاب التي يتم دفعها للمحامي عند الفوز في الدعوى. أما في حال الخسارة، فغالباً ما يتم تحميل المدعي بأتعاب المحاماة والتي تكون عادةً مرتفعة. ولكن في حالة دعوى ازالة الشيوع، لا يوجد طرف خاسر أو رابح، لأن الجميع سيحصل على حصته من ثمن المال الشائع بعد البيع. لذلك، فإن القضاء لا يجوز له الحكم بإجبار المدعى عليهم بأتعاب المحاماة في حال الفوز بالدعوى. وبالتالي، يتم الزام الشركاء بضمنهم المدعي بالمصروفات وأتعاب المحامي الممثل. يجب أن تكون هذه الإجراءات وفقاً للترتيب القانوني والأنظمة الحكومية.
نموذج دعوى إزالة شيوع عقار
نموذج دعوى إزالة شيوع عقار هو دعوى قضائية يتم تقديمها إلى المحكمة من قبل المالك أو المستأجر في حالة وجود الشيوع في العقار. يقصد بالشيوع الملكية الشائعة على الشيء، حيث يكون العقار مملوكًا لجميع المستخدمين فيه. وعادة ما يرغب أحد الأطراف في إزالة الشيوع من العقار بسبب عدة أسباب، أهمها الرغبة في الاستخدام الحصري للعقار أو بيعه. تحتاج الدعوى إلى جلسة المحاكمة، تعقبها معاينة العقار بمعرفة الخبراء لتحديد إمكانية القسمة عليه أو البيع. يتضمن الدعوى المصاريف والرسوم واتعاب المحاماة المترتبة على المالك المدعى عليه. لتقديم الدعوى بصورة احترافية بقلم أفضل المحامين يمكن التواصل مع فريق الخبراء في مجالات القانون للإرشاد وتقديم النصائح والدعم القانوني.