تعريف الملكية الشائعة وابرز 3 من أنواعها في القانون , في عالم العقارات والعقود العقارية، يعتبر مفهوم الملكية الشائعة مفهومًا قانونيًا مهمًا يؤثر على العديد من الأفراد والمجتمعات. يشير المصطلح إلى نوع من التملك العقاري حيث يتشارك مجموعة من الأفراد في ملكية عقار معين، وهذا يمكن أن يكون ذا أهمية خاصة في مجتمعات تشجع على التعاون والمشاركة.
تتضمن الملكية الشائعة مجموعة من الحقوق والالتزامات التي تنظم علاقة المشاركين في الملكية، بما في ذلك حقوق استخدام الملكية ومسؤوليات الصيانة وتقاسم التكاليف. يمكن أن تكون هذه الصيغة ملائمة للعديد من السيناريوهات بما في ذلك المجتمعات السكنية ومشروعات التطوير العقاري.
في هذا المقال، سنتناول المزيد من التفاصيل حول الملكية الشائعة، وكيف يمكن تنظيمها وإدارتها بفعالية. سنسلط الضوء أيضًا على المزايا والتحديات التي تترتب على هذا النمط من التملك العقاري، وكيف يمكن للأفراد والمجتمعات الاستفادة منه بشكل أفضل.
تعريف الملكية الشائعة:
الملكية الشائعة هي شكل من أشكال الملكية حيث يمتلك أكثر من شخص أو كيان مالاً أو ممتلكات مشتركة. يختلف هذا عن الملكية الفردية، حيث يمتلك شخص واحد فقط الممتلكات.
هناك العديد من الأمثلة على الملكية المشتركة، بما في ذلك:
- العقارات المشتركة، مثل الشقق أو المباني السكنية.
- الشركات، حيث يمتلك المساهمون حصصاً في الشركة.
- التعاونيات، حيث يمتلك الأعضاء حصصاً في المؤسسة.
- الممتلكات العامة، مثل الحدائق والمتنزهات.
في حالة العقارات المشتركة، يكون لكل مالك حصة في العقار. تحدد حصة المالك مقدار ملكيته للعقار، وتؤثر على حقوقه ومسؤولياته فيما يتعلق بالعقار.
في حالة الشركات، يكون لكل مساهم حصة في الشركة. تحدد حصة المساهم مقدار ملكيته للشركة، وتؤثر على حقوقه ومسؤولياته فيما يتعلق بالشركة.
في حالة التعاونيات، يكون لكل عضو حصة في المؤسسة. تحدد حصة العضو مقدار ملكيته للمؤسسة، وتؤثر على حقوقه ومسؤولياته فيما يتعلق بالمؤسسة.
في حالة الممتلكات العامة، لا يمتلك أي شخص ملكية خاصة للممتلكات. يمكن لأي شخص الوصول إلى الممتلكات العامة والاستفادة منها.
توجد الملكية المشتركة في جميع أنحاء العالم، ويمكن أن تأخذ العديد من الأشكال المختلفة. يمكن أن تكون الملكية المشتركة وسيلة فعالة لتنظيم الملكية، ويمكن أن توفر العديد من المزايا، مثل:
- مشاركة المخاطر والفوائد.
- تحسين الكفاءة.
- زيادة الوصول إلى الموارد.
ومع ذلك، يمكن أن تواجه الملكية المشتركة أيضًا بعض التحديات، مثل:
- صعوبة اتخاذ القرارات.
- النزاعات بين المالكين.
- المسؤولية عن الأضرار.
أنواع الملكية الشائعة:
يمكن تصنيف الملكية المشتركة إلى عدة أنواع بناءً على عدة عوامل، منها:
نوع الممتلكات: يمكن أن تكون الملكية المشتركة على أي نوع من الممتلكات، بما في ذلك:
- العقارات، مثل الشقق أو المباني السكنية أو المباني التجارية.
- الشركات، حيث يمتلك المساهمون حصصاً في الشركة.
- التعاونيات، حيث يمتلك الأعضاء حصصاً في المؤسسة.
- الممتلكات العامة، مثل الحدائق والمتنزهات.
- عدد المالكين: يمكن أن تكون الملكية المشتركة بين عدد قليل من المالكين، أو بين عدد كبير من المالكين.
طبيعة الحقوق والمسؤوليات: تختلف حقوق ومسؤوليات المالكين في الملكية المشتركة حسب نوع الملكية وعدد المالكين.
فيما يلي بعض الأمثلة على أنواع الملكية المشتركة
الملكية المشتركة السكنية: هي الملكية المشتركة لعقار سكني، مثل الشقة أو المنزل. يكون لكل مالك حصة في العقار، وتحدد حصة المالك مقدار ملكيته للعقار، وتؤثر على حقوقه ومسؤولياته فيما يتعلق بالعقار.
الملكية المشتركة التجارية: هي الملكية المشتركة لعقار تجاري، مثل المتجر أو المكتب. يكون لكل مالك حصة في العقار، وتحدد حصة المالك مقدار ملكيته للعقار، وتؤثر على حقوقه ومسؤولياته فيما يتعلق بالعقار.
الملكية المشتركة الشركات: هي الملكية المشتركة لشركة، حيث يمتلك المساهمون حصصاً في الشركة. تحدد حصة المساهم مقدار ملكيته للشركة، وتؤثر على حقوقه ومسؤولياته فيما يتعلق بالشركة.
الملكية المشتركة التعاونيات: هي الملكية المشتركة لمؤسسة، حيث يمتلك الأعضاء حصصاً في المؤسسة. تحدد حصة العضو مقدار ملكيته للمؤسسة، وتؤثر على حقوقه ومسؤولياته فيما يتعلق بالمؤسسة.
الملكية العامة: هي الملكية التي لا يمتلكها أي شخص ملكية خاصة. يمكن لأي شخص الوصول إلى الممتلكات العامة والاستفادة منها.
تتمتع الملكية المشتركة بالعديد من المزايا، منها
- مشاركة المخاطر والفوائد: يمكن أن تساعد الملكية المشتركة في مشاركة المخاطر والفوائد بين المالكين. على سبيل المثال، يمكن أن يساعد مالك الشقة في مشاركة تكاليف الصيانة مع المالكين الآخرين.
- تحسين الكفاءة: يمكن أن تساعد الملكية المشتركة في تحسين الكفاءة من خلال توحيد الموارد وإدارة الممتلكات. على سبيل المثال، يمكن أن تساعد الملكية المشتركة للشركات في تحسين الكفاءة من خلال توحيد الموارد المالية وإدارة العمليات.
- زيادة الوصول إلى الموارد: يمكن أن تساعد الملكية المشتركة في زيادة الوصول إلى الموارد، خاصةً بالنسبة لأولئك الذين لا يستطيعون تحمل تكاليف الملكية الفردية. على سبيل المثال، يمكن أن تساعد الملكية المشتركة للمباني السكنية في توفير مساكن ميسورة التكلفة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.
منازعات الملكية الشائعة:
يمكن أن تنشأ منازعات الملكية المشتركة بين المالكين بسبب مجموعة متنوعة من الأسباب، بما في ذلك:
- اختلاف الآراء حول كيفية إدارة الممتلكات: يمكن أن تؤدي الاختلافات في الآراء حول كيفية إدارة الممتلكات المشتركة إلى النزاعات بين المالكين. على سبيل المثال، يمكن أن يكون هناك خلاف حول كيفية تخصيص تكاليف الصيانة أو كيفية إجراء الإصلاحات.
- عدم دفع الالتزامات المالية: يمكن أن يؤدي عدم دفع الالتزامات المالية، مثل رسوم الصيانة أو الضرائب، إلى النزاعات بين المالكين.
- الأضرار التي تلحق بالممتلكات: يمكن أن تؤدي الأضرار التي تلحق بالممتلكات المشتركة إلى النزاعات بين المالكين، خاصةً إذا لم يكن من الواضح من المسؤول عن الأضرار.
- السلوك غير المقبول: يمكن أن يؤدي السلوك غير المقبول، مثل الضوضاء المفرطة أو التلوث، إلى النزاعات بين المالكين.
يمكن أن تؤثر منازعات الملكية المشتركة سلبًا على الملكية المشتركة، ويمكن أن تؤدي إلى انخفاض قيمة الممتلكات وانخفاض جودة الحياة للملاك.
هناك العديد من الطرق لحل منازعات الملكية المشتركة، بما في ذلك
- التفاوض: يمكن للملاك التفاوض مع بعضهم البعض لحل النزاع.
- اللجوء إلى هيئة تسوية النزاعات: يمكن للملاك اللجوء إلى هيئة تسوية النزاعات، مثل لجنة الملكية المشتركة أو المحكمة، لحل النزاع.
- اللجوء إلى المحكمة: يمكن للملاك اللجوء إلى المحكمة لحل النزاع.
من المهم حل منازعات الملكية المشتركة في أسرع وقت ممكن، لمنع النزاع من التفاقم.
استغلال ملك على الشياع:
يحق لكل مالك على الشياع الانتفاع بالمال الشائع، ولكن بقدر حصته فيه. وتشمل حقوق الانتفاع بالمال الشائع:
- حق الاستعمال: وهو حق استخدام المال الشائع لأغراضه المعتادة، مثل السكن أو العمل أو التجارة.
- حق الاستغلال: وهو حق استخدام المال الشائع لأغراض تجارية أو استثمارية.
- حق التصرف: وهو حق بيع أو تأجير أو رهن حصة المالك في المال الشائع.
ومع ذلك، فإن ممارسة هذه الحقوق يجب أن تتم بطريقة لا تضر بمصالح المالكين الآخرين.
فيما يلي بعض الأمثلة على كيفية استغلال ملك على الشياع:
- يمكن لمالك شقة في مبنى سكني مشترك أن يسكن الشقة أو يؤجرها للآخرين.
- يمكن لمالك أرض مشتركة أن يزرع الأرض أو يبني عليها مبنى.
- يمكن لمالك حصة في شركة مشتركة أن يبيع حصته أو يؤجرها للآخرين.
مكن للملاك على الشياع الاتفاق فيما بينهم على كيفية استغلال المال الشائع. ويمكنهم أيضًا إنشاء نظام إدارة أو لجنة خاصة لإدارة المال الشائع.
إذا لم يتمكن المالكون على الشياع من الاتفاق على كيفية استغلال المال الشائع، فيمكنهم اللجوء إلى المحكمة.
فيما يلي بعض القواعد العامة التي تحكم استغلال ملك على الشياع:
- يجب ألا يضر استغلال المال الشائع بمصالح المالكين الآخرين.
- يجب أن يتم استغلال المال الشائع بطريقة عادلة ومتساوية بين جميع المالكين.
- يجب أن يتم استغلال المال الشائع بطريقة تحافظ على قيمته.
من المهم أن يكون المالكون على الشياع على دراية بحقوقهم ومسؤولياتهم فيما يتعلق باستغلال المال الشائع.
متى يكون العقار غير قابل للقسمة:
يعتبر العقار غير قابل للقسمة إذا كان من الصعب أو المستحيل تقسيمه إلى أجزاء متساوية أو متقاربة القيمة، بحيث يفقد كل جزء من العقار المقسم قيمته أو وظيفته.
وهناك العديد من الأسباب التي قد تجعل العقار غير قابل للقسمة، منها:
- طبيعة العقار: إذا كان العقار صغيرًا جدًا، أو كان به مرافق أو هياكل لا يمكن تقسيمها، أو كان له شكل غير منتظم، فقد يكون غير قابل للقسمة.
- موقع العقار: إذا كان العقار يقع في مكان مهم أو حساس، مثل موقع تاريخي أو موقع بيئي مهم، فقد يكون غير قابل للقسمة.
- قانون العقار: قد ينص القانون على أن بعض أنواع العقارات غير قابلة للقسمة، مثل الأراضي الزراعية أو الأراضي المخصصة للاستخدام العام.
وفيما يلي بعض الأمثلة على العقارات التي قد تكون غير قابلة للقسمة:
- العقارات ذات المساحة الصغيرة، مثل الشقة الصغيرة أو الأرض الصغيرة.
- العقارات ذات المرافق أو الهياكل غير القابلة للقسمة، مثل المبنى الذي يحتوي على مصعد أو حمام سباحة.
- العقارات ذات الشكل غير المنتظم، مثل العقار الذي له شكل مثلث أو نجمة.
- العقارات التي تقع في مكان مهم أو حساس، مثل العقار الذي يقع في وسط مدينة أو في منطقة محمية.
- الأراضي الزراعية، التي لا يجوز تقسيمها إلا في حالات معينة.
- الأراضي المخصصة للاستخدام العام، مثل الطرق أو الحدائق.
إذا ادعى أحد الشركاء في عقار أنه غير قابل للقسمة، فيمكنه إثبات ذلك أمام المحكمة. وسوف تنظر المحكمة في جميع الأدلة المتعلقة بالعقار، بما في ذلك طبيعة العقار وموقعه والقانون المطبق عليه.
إذا حكمت المحكمة بأن العقار غير قابل للقسمة، فيحق للمالكين التصرف فيه بالبيع أو الرهن أو الانتفاع، ولكن لا يحق لهم تقسيمه إلى أجزاء.
آجال رخصة البناء:
في مصر، تحدد مدة صلاحية رخصة البناء بثلاث سنوات، وذلك وفقًا لقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008.
وتبدأ مدة صلاحية رخصة البناء من تاريخ صدورها، ويجوز تجديدها لمدة مماثلة إذا لم يتم الانتهاء من البناء خلال المدة المحددة.
ويجوز للجهة الإدارية المختصة بإصدار رخصة البناء، أن تصدر قرارًا بإلغاء الرخصة في الحالات الآتية:
- إذا لم يتم البدء في البناء خلال ستة أشهر من تاريخ صدور الرخصة.
- إذا تم البدء في البناء ثم توقف عنه لمدة تزيد على ستة أشهر متتالية.
- إذا تم تغيير الغرض من البناء المرخص به.
- إذا تم تغيير التصميمات المعمارية أو الإنشائية المرخص بها.
- إذا تم مخالفة شروط الرخصة.
ويجوز للمالك التقدم بطلب إلى الجهة الإدارية المختصة بإصدار رخصة البناء، لتجديد الرخصة قبل انتهاء مدتها.
وإذا لم يتم تجديد الرخصة قبل انتهاء مدتها، فيعتبر ذلك بمثابة إلغاء للرخصة، ويصبح البناء مخالفًا للقانون.
الفرق بين الملكية الشائعة والملكية المشتركة:
الملكية الشائعة هي شكل من أشكال الملكية حيث يمتلك أكثر من شخص أو كيان مالاً أو ممتلكات مشتركة. يختلف هذا عن الملكية الفردية، حيث يمتلك شخص واحد فقط الممتلكات.
الملكية المشتركة هي شكل من أشكال الملكية حيث يمتلك شخص أو كيان مالاً أو ممتلكات، ولكن لا يملك أي شخص أو كيان ملكية خاصة للممتلكات. يمكن لأي شخص الوصول إلى الممتلكات العامة والاستفادة منها.
أمثلة على الملكية الشائعة
- العقارات المشتركة، مثل الشقق أو المباني السكنية.
- الشركات، حيث يمتلك المساهمون حصصاً في الشركة.
- التعاونيات، حيث يمتلك الأعضاء حصصاً في المؤسسة.
أمثلة على الملكية المشتركة
- الطرق العامة.
- الحدائق العامة.
- المباني العامة.
الخلاصة
- الملكية الشائعة هي شكل من أشكال الملكية حيث يمتلك أكثر من شخص أو كيان مالاً أو ممتلكات مشتركة.
- الملكية المشتركة هي شكل من أشكال الملكية حيث يمتلك شخص أو كيان مالاً أو ممتلكات، ولكن لا يملك أي شخص أو كيان ملكية خاصة للممتلكات.
الملكية الشائعة هي شكل أكثر شيوعًا من الملكية، ويمكن أن توجد في مجموعة متنوعة من الأشكال. الملكية المشتركة هي شكل أقل شيوعًا من الملكية، وغالبًا ما توجد في الممتلكات التي تستخدمها عامة الناس، مثل الطرق العامة والحدائق العامة.
بيع الملكية الشائعة:
يجوز بيع الملكية الشائعة، ولكن هناك بعض الشروط التي يجب مراعاتها.
أولاً، يجب أن يوافق جميع المالكين على البيع. إذا رفض أحد المالكين الموافقة على البيع، فيمكن للمحكمة أن تأمر ببيع العقار، ولكن فقط إذا كانت هناك أسباب قوية تدعو إلى ذلك.
ثانيًا، يجب أن يتم البيع بسعر عادل. يجب أن يأخذ السعر في الاعتبار حصة كل مالك في الملكية، وكذلك قيمة العقار ككل.
ثالثًا، يجب أن يتم البيع وفقًا للإجراءات القانونية. يجب أن يتم إعداد عقد البيع وتسجيله في الشهر العقاري.
الشروط اللازمة لبيع الملكية الشائعة
- موافقة جميع المالكين على البيع.
- تحديد سعر عادل للبيع.
- اتباع الإجراءات القانونية اللازمة.
إجراءات بيع الملكية الشائعة
- إعداد عقد البيع.
- توقيع عقد البيع من جميع المالكين.
- تسجيل عقد البيع في الشهر العقاري.
الآثار القانونية لبيع الملكية الشائعة
- ينقل ملكية العقار إلى المشتري.
- تنتهي مسؤولية البائع عن العقار.
- تنتقل حصة البائع في العقار إلى المشتري.
أمثلة على بيع الملكية الشائعة
- بيع شقة في مبنى سكني مشترك.
- بيع حصة في شركة.
- بيع الأرض الزراعية المشتركة.
بطلان بيع المال الشائع:
يجوز بيع المال الشائع، ولكن هناك بعض الحالات التي يكون فيها بيع المال الشائع باطلًا.
الحالات التي يكون فيها بيع المال الشائع باطلًا
- بيع المال الشائع دون موافقة جميع المالكين: إذا قام أحد المالكين ببيع حصته في المال الشائع دون موافقة جميع المالكين، فإن هذا البيع يكون باطلًا. وذلك لأن بيع المال الشائع هو حق عيني، ولا يجوز التصرف في الحقوق العينية إلا بموافقة جميع أصحابها.
- بيع المال الشائع بسعر غير عادل: إذا تم بيع المال الشائع بسعر غير عادل، فإن هذا البيع يكون باطلًا. وذلك لأن بيع المال الشائع يجب أن يتم بسعر عادل، يأخذ في الاعتبار حصة كل مالك في الملكية، وكذلك قيمة العقار ككل.
- بيع المال الشائع بطريقة غير قانونية: إذا تم بيع المال الشائع بطريقة غير قانونية، فإن هذا البيع يكون باطلًا. وذلك لأن بيع المال الشائع يجب أن يتم وفقًا للإجراءات القانونية اللازمة.
الآثار القانونية لبطلان بيع المال الشائع
- لا ينقل ملكية المال الشائع إلى المشتري.
- تظل ملكية المال الشائع قائمة على حالها.
- يحق للمشتري طلب التعويض من البائع.
الطرق التي يمكن من خلالها الطعن في بيع المال الشائع
- الطعن في العقد أمام القضاء: يمكن للمشتري أو أحد المالكين الآخرين الطعن في عقد بيع المال الشائع أمام القضاء، وذلك بدعوى بطلان العقد.
- طلب الحكم بالقسمة: يمكن للمشتري أو أحد المالكين الآخرين طلب الحكم بالقسمة، وذلك إذا كان المال غير قابل للقسمة.
أمثلة على بطلان بيع المال الشائع
- بيع شقة في مبنى سكني مشترك دون موافقة جميع الشركاء في الملكية.
- بيع حصة في شركة بسعر أقل من قيمتها العادلة.
- بيع أرض زراعية مشتركة دون الحصول على موافقة الجهات الحكومية المختصة.
من هو المالك على الشيوع؟
المالك على الشيوع هو الشخص الذي يملك حصة في ملكية مشتركة مع أشخاص آخرين. ويتمتع المالك على الشيوع بحق الملكية في هذه الحصة، ولكنه ليس مالكًا كاملًا للشيء المشترك، وإنما يشترك في ملكيته مع الآخرين.
ويمكن أن ينشأ حق الملكية على الشيوع بطرق مختلفة، منها
- البيع: إذا اشترى شخصان أو أكثر شيئًا معًا، فإنهما يصبحان مالكين على الشيوع لهذا الشيء.
- الهبة: إذا وهب شخص شيئًا لشخصين أو أكثر، فإنهم يصبحون مالكين على الشيوع لهذا الشيء.
- الميراث: إذا ورث شخصان أو أكثر شيئًا عن شخص آخر، فإنهم يصبحون مالكين على الشيوع لهذا الشيء.
ويتمتع المالك على الشيوع بمجموعة من الحقوق والالتزامات، منها
الحقوق:
- حق الانتفاع بالمال الشائع.
- حق الاستغلال بالمال الشائع.
- حق التصرف في حصته في المال الشائع.
الالتزامات:
- الالتزام بدفع حصته من الضرائب والرسوم المتعلقة بالمال الشائع.
- الالتزام بصيانة المال الشائع.
وإذا رغب أحد المالكين على الشيوع في التصرف في حصته في المال الشائع، فيجب عليه الحصول على موافقة جميع المالكين الآخرين. وإذا لم يوافق أحد المالكين الآخرين على التصرف، فيمكن للمحكمة أن تأمر بالقسمة.
في ختام هذا المقال، نجد أن الملكية الشائعة تمثل نمطًا مهمًا من التملك العقاري يمكن أن يلبي احتياجات متنوعة للأفراد والمجتمعات. إن فهم كيفية تنظيم وإدارة الملكية الشائعة يمكن أن يسهم في تحقيق التعاون والاستدامة في مشاريع العقارات والمساهمة في تحسين جودة الحياة.
على الرغم من وجود تحديات قد تنشأ في سياق الملكية الشائعة، إلا أن التفكير الاستراتيجي والتعاون الجاد بين المشاركين يمكن أن يسهمان في تجاوزها بنجاح. إذا تم تنفيذ هذا النوع من التملك العقاري بعناية وفهم جيد لحقوق وواجبات الأطراف، فإنه يمكن أن يكون آلية فعالة لتحقيق أهداف استدامة وتنموية.
نحن نأمل أن يكون هذا المقال قد ألقى الضوء على أهمية الملكية الشائعة والطرق التي يمكن بها تنظيمها وتطبيقها بنجاح. يمكن لهذا النمط من التملك أن يكون حلاً عمليًا للعديد من التحديات العقارية، ونحث على استكشاف المزيد حول هذا الموضوع واستغلال الفرص المتاحة بشكل أفضل.