ماهو مصير أصحاب المباني المؤجرة حسب قانون الإيجار القديم

ماهو مصير أصحاب المباني المؤجرة حسب قانون الإيجار القديم , مصير أصحاب المباني المؤجرة حسب قانون الإيجار القديم هو موضوع يثير الكثير من الاهتمام والتساؤلات في العديد من البلدان، حيث يتعين على السلطات والمجتمعات التعامل مع تلك العقود القديمة التي قد تمتد لعقود عديدة وتمثل تحديات قانونية واجتماعية.
في العديد من البلدان، تمتلك القوانين القديمة للإيجار تصاريح تأجير طويلة الأمد قد تبلغ عقودًا قانونية تزيد عن 50 عامًا أو أكثر. هذا يعني أن هناك مباني وممتلكات تظل تحت قانون الإيجار القديم لفترات طويلة دون إمكانية رفع أسعار الإيجار إلى المستويات الحالية. هذا الواقع يثير تحديات كبيرة لأصحاب هذه الممتلكات العقارية.
في هذا المقال، سنستكشف تفاصيل أكثر حول مصير أصحاب المباني المؤجرة حسب قانون الإيجار القديم، وسنناقش التأثيرات الاقتصادية والاجتماعية لهذه الوضعية. سنلقي الضوء على التحديات التي تواجه الأصحاب وعلى السياسات والإجراءات التي يمكن أن تتبعها الحكومات للتعامل مع هذه القضية بعدالة وفعالية. كما سنتناول أيضًا أمثلة عملية من بعض البلدان التي واجهت هذا التحدي وكيف تعاملت معه.

متى يسقط عقد الإيجار القديم:

يسقط عقد الإيجار القديم في الحالات التالية:

1. إذا انتهت مدة العقد، سواء كانت مدة محددة أو غير محددة.

2. إذا فسخ العقد، وذلك بأحد الأسباب التالية:

• خسارة المستأجر للعين المؤجرة، مثل أن يهدم أو يحرق العين، أو أن يتركها دون إصلاح لمدة سنة.
• إذا خالف المستأجر شروط العقد، مثل عدم دفع الأجرة في موعدها المحدد، أو استخدام العين المؤجرة في غير الغرض المتفق عليه.
• إذا طلب المؤجر إنهاء العقد، وذلك في حالة إذا كان العقد غير محدد المدة.

3. إذا توفي المستأجر، وفي هذه الحالة يحق للورثة الاستمرار في عقد الإيجار لمدة 3 أشهر، وذلك لكي يتمكنوا من إخلاء العين المؤجرة.

4. إذا توفي المؤجر، وفي هذه الحالة يحق للورثة الاستمرار في عقد الإيجار لمدة سنة، وذلك لكي يتمكنوا من بيع العين المؤجرة.

5. إذا تم هدم العين المؤجرة، وفي هذه الحالة يحق للمستأجر الحصول على تعويض عن الأضرار التي لحقت به.

وبالنسبة لعقد الإيجار القديم الذي تم تحريره قبل عام 1996، والذي لا يتضمن مدة محددة، فإن مدته تكون 59 سنة من تاريخ تحريره.

وإذا كان عقد الإيجار القديم يتضمن مدة محددة، فإن مدته تكون كما هو متفق عليه في العقد.

وإذا انتهت مدة عقد الإيجار القديم، ولم يتم تجديده، فإن المؤجر يحق له إخلاء العين المؤجرة للمستأجر، وذلك عن طريق تقديم إخلاء للمحكمة المختصة.

وإذا رفض المؤجر تجديد عقد الإيجار القديم، فإن المستأجر يحق له المطالبة بتعويض عن الأضرار التي لحقت به.

الزيادة السنوية للايجار القديم للمحلات:

تسري الزيادة السنوية للايجار القديم للمحلات على الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية فقط لغير غرض السكن، ولا تسري الزيادة على الوحدات التابعة للأشخاص الطبيعيين، وذلك طبقًا لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 الذي يختص بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

ووفقا لتعديل قانون الإيجار القديم رقم 10 لسنة 2022، فإن الزيادة السنوية للايجار القديم للمحلات لغير غرض السكن هي 15%، وتبدأ هذه الزيادة من شهر مارس 2022 وتستمر بنفس النسبة حتي 2027.

وذلك يعني أن قيمة الإيجار القديم للمحلات لغير غرض السكن ستزيد بنسبة 15% في مارس 2023، ثم بنسبة 15% أخرى في مارس 2024، وهكذا حتى عام 2027.

وعلى سبيل المثال، إذا كانت قيمة إيجار محل تجاري لغير غرض السكن 500 جنيه في شهر مارس 2022، فإن قيمة الإيجار ستزيد إلى 575 جنيه في مارس 2023، ثم إلى 643.75 جنيه في مارس 2024، وهكذا.

ويجب على المؤجر إخطار المستأجر بالزيادة السنوية للايجار قبل شهر على الأقل من تاريخ سريان الزيادة.

قانون الإيجار القديم 59 سنة:

قانون الإيجار القديم 59 سنة هو أحد أكثر القوانين المثيرة للجدل في مصر، حيث يمنح المستأجر حق البقاء في العين المؤجرة لمدة تصل إلى 59 سنة، دون أن يحق للمؤجر إخلائه إلا في حالات محدودة.

وتسبب هذا القانون في العديد من المشاكل بين المؤجرين والمستأجرين، حيث يشعر المؤجرون بأنهم يتعرضون للظلم بسبب عدم قدرتهم على إخلاء العين المؤجرة حتى بعد انتهاء مدة العقد، بينما يشعر المستأجرون بأنهم يتمتعون بحماية قانونية قوية تضمن لهم حق البقاء في العين المؤجرة.

ومؤخرًا، تم تعديل قانون الإيجار القديم في عام 2022، حيث تم السماح للمؤجرين بزيادة الإيجار بنسبة 15% سنويًا، وذلك لمدة 5 سنوات، وذلك في محاولة لحل الأزمة بين المؤجرين والمستأجرين.

ولكن، لا يزال قانون الإيجار القديم 59 سنة يثير الجدل، حيث يطالب البعض بإلغائه أو تعديله بشكل جذري، بينما يطالب البعض الآخر بتعديله بشكل طفيف فقط.

نسبة الزيادة السنوية في قانون الإيجار الجديد:

وفقًا لتعديل قانون الإيجار القديم رقم 10 لسنة 2022، فإن الزيادة السنوية في قانون الإيجار الجديد هي 15%، وتبدأ هذه الزيادة من شهر مارس 2022 وتستمر بنفس النسبة حتي 2027.

وذلك يعني أن قيمة الإيجار القديم ستزيد بنسبة 15% في مارس 2023، ثم بنسبة 15% أخرى في مارس 2024، وهكذا حتى عام 2027.

وعلى سبيل المثال، إذا كانت قيمة إيجار شقة سكنية 1000 جنيه في شهر مارس 2022، فإن قيمة الإيجار ستزيد إلى 1150 جنيه في مارس 2023، ثم إلى 1322.50 جنيه في مارس 2024، وهكذا.

ويمكن تقسيم الزيادة السنوية في قانون الإيجار الجديد إلى ثلاث فترات:

• الفترة الأولى: من مارس 2022 إلى مارس 2023، بنسبة زيادة 15%.
• الفترة الثانية: من مارس 2023 إلى مارس 2024، بنسبة زيادة 15%.
• الفترة الثالثة: من مارس 2024 إلى مارس 2027، بنسبة زيادة 15%.

ويجب على المؤجر إخطار المستأجر بالزيادة السنوية للايجار قبل شهر على الأقل من تاريخ سريان الزيادة.
ويشار إلى أن الزيادة السنوية في قانون الإيجار الجديد لا تنطبق على الوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكن.

قانون الإيجار القديم في حالة وفاة المستأجر:

في حالة وفاة المستأجر القديم، يحق للورثة الاستمرار في عقد الإيجار لمدة 3 أشهر، وذلك لكي يتمكنوا من إخلاء العين المؤجرة.

وإذا لم يتمكن الورثة من إخلاء العين المؤجرة خلال المدة المحددة، فإنهم يحق لهم الاستمرار في عقد الإيجار، وذلك بشرط أن يكون أحدهم مقيمًا في العين المؤجرة قبل وفاة المستأجر لمدة سنة على الأقل.

وإذا لم يكن أحد الورثة مقيمًا في العين المؤجرة قبل وفاة المستأجر، فإن عقد الإيجار ينتهي.

وفيما يلي شروط امتداد عقد الإيجار القديم للورثة في حالة وفاة المستأجر:

• أن يكون الوريث من الدرجة الأولى، أي الأبناء أو الزوجة أو الوالدين.
• أن يكون الوريث مقيمًا في العين المؤجرة قبل وفاة المستأجر لمدة سنة على الأقل.

وإذا لم تتوافر هذه الشروط، فإن عقد الإيجار ينتهي، ويحق للمؤجر إخلاء العين المؤجرة.

وفيما يلي بعض الحالات التي يمكن فيها للورثة إخلاء العين المؤجرة بعد وفاة المستأجر:

• إذا رغب الورثة في بيع العين المؤجرة.
• إذا رغب الورثة في استخدام العين المؤجرة لغرض غير السكن.
• إذا رغب الورثة في إخلاء العين المؤجرة لأي سبب آخر

وإذا رغب الورثة في إخلاء العين المؤجرة، فيجب عليهم إخطار المؤجر بذلك قبل شهر على الأقل من تاريخ الإخلاء.

ثغرات عقد الإيجار القديم:

يتضمن عقد الإيجار القديم العديد من الثغرات التي يمكن أن تستغلها الأطراف المعنية، سواء المؤجر أو المستأجر، لتحقيق مكاسب غير مشروعة.

ومن أهم ثغرات عقد الإيجار القديم ما يلي:

كلمة “مشاهرة”

تستخدم كلمة “مشاهرة” في عقد الإيجار القديم للإشارة إلى قيمة الإيجار المتفق عليها. وغالبًا ما يتم تحديد قيمة الإيجار في عقد الإيجار القديم بكلمة “مشاهرة”، دون تحديد قيمة محددة.

وهذا يفتح الباب أمام المؤجر والمستأجر للتفاوض على قيمة الإيجار في نهاية كل سنة، مما قد يؤدي إلى ارتفاع قيمة الإيجار بشكل غير مبرر.

عدم تحديد مدة العقد

غالبًا ما يتم تحرير عقد الإيجار القديم دون تحديد مدة محددة له. وهذا يعني أن العقد يستمر لمدة 59 سنة، وهي مدة زمنية طويلة قد لا تناسب الطرفين.

عدم وجود شروط واضحة للزيادة السنوية في الإيجار

لا يتضمن عقد الإيجار القديم شروطًا واضحة للزيادة السنوية في الإيجار. وهذا قد يؤدي إلى خلافات بين المؤجر والمستأجر حول قيمة الزيادة السنوية في الإيجار.

عدم وجود شروط واضحة للخروج من العقد

لا يتضمن عقد الإيجار القديم شروطًا واضحة للخروج من العقد. وهذا قد يتسبب في صعوبة إخلاء العين المؤجرة للمستأجر في حالة مخالفته لشروط العقد.

استغلال المستأجر للثغرات في العقد

يمكن للمؤجر أو المستأجر استغلال الثغرات في عقد الإيجار القديم لتحقيق مكاسب غير مشروعة.

فعلى سبيل المثال، قد يستغل المؤجر كلمة “مشاهرة” لرفع قيمة الإيجار بشكل غير مبرر. وقد يستغل المستأجر عدم تحديد مدة العقد للبقاء في العين المؤجرة لمدة طويلة دون دفع إيجار مناسب.

كيفية حماية الأطراف المعنية من ثغرات عقد الإيجار القديم:

يمكن للأطراف المعنية بعقد الإيجار القديم حماية أنفسهم من الثغرات في العقد من خلال اتخاذ الإجراءات التالية:

تحديد قيمة الإيجار المتفق عليها بشكل محدد

يجب تحديد قيمة الإيجار المتفق عليها في عقد الإيجار القديم بشكل محدد، وذلك لتجنب الخلافات بين الطرفين حول قيمة الإيجار.

تحديد مدة العقد

يجب تحديد مدة العقد في عقد الإيجار القديم، وذلك لتجنب استمرار العقد لمدة طويلة دون موافقة الطرفين.

تحديد شروط واضحة للزيادة السنوية في الإيجار

يجب تحديد شروط واضحة للزيادة السنوية في الإيجار في عقد الإيجار القديم، وذلك لتجنب الخلافات بين الطرفين حول قيمة الزيادة السنوية في الإيجار.

تحديد شروط واضحة للخروج من العقد

يجب تحديد شروط واضحة للخروج من العقد في عقد الإيجار القديم، وذلك لتجنب صعوبة إخلاء العين المؤجرة للمستأجر في حالة مخالفته لشروط العقد.

الحصول على استشارة قانونية

يفضل الحصول على استشارة قانونية من محامي متخصص في عقود الإيجار قبل توقيع عقد الإيجار القديم، وذلك للتأكد من عدم وجود ثغرات في العقد.

شروط امتداد عقد الإيجار القديم للورثة:

في حالة وفاة المستأجر الأصلي لعقد الإيجار القديم، يحق للورثة الاستمرار في عقد الإيجار، وذلك بشرط توافر الشروط التالية::

الأولى: أن يكون الوريث من الدرجة الأولى

الدرجة الأولى من الورثة هي الأبناء والزوجة والوالدان.

وإذا كان الوريث من الدرجة الثانية أو الثالثة أو الرابعة، فإن عقد الإيجار لا يمتد له.

الثانية: أن يكون الوريث مقيمًا في العين المؤجرة قبل وفاة المستأجر لمدة سنة على الأقل

يشترط أن يكون الوريث مقيمًا في العين المؤجرة قبل وفاة المستأجر لمدة سنة على الأقل، وذلك حتى يثبت أنه مستفيد من العين المؤجرة.

وإذا لم يكن الوريث مقيمًا في العين المؤجرة قبل وفاة المستأجر، فإن عقد الإيجار لا يمتد له.

الحالات التي يمكن فيها للمؤجر إخلاء العين المؤجرة من الورثة

يحق للمؤجر إخلاء العين المؤجرة من الورثة في الحالات التالية:

• إذا رغب المؤجر في بيع العين المؤجرة.
• إذا رغب المؤجر في استخدام العين المؤجرة لغرض غير السكن.
• إذا رغب الورثة في إخلاء العين المؤجرة لأي سبب آخر.

وإذا رغب المؤجر في إخلاء العين المؤجرة من الورثة، فيجب عليه إخطارهم بذلك قبل شهر على الأقل من تاريخ الإخلاء.

هل يجوز التنازل عن عقد الإيجار القديم:

الإجابة المختصرة هي نعم، يجوز التنازل عن عقد الإيجار القديم.

ولكن، هناك بعض الشروط التي يجب توافرها للتنازل عن عقد الإيجار القديم، وهي كالتالي:

الموافقة المؤجر

يشترط القانون المصري الحصول على موافقة المؤجر على التنازل عن عقد الإيجار القديم.

وإذا رفض المؤجر التنازل، فلا يحق للمستأجر التنازل عن العقد.

وهناك عدة أسباب قد تدفع المؤجر إلى رفض التنازل عن عقد الإيجار القديم، مثل:

• عدم ثقته بالمستأجر الجديد.
• رغبته في بيع العين المؤجرة.
• رغبته في استخدام العين المؤجرة لغرض غير السكن.

موافقة المستأجر الجديد

يشترط القانون المصري الحصول على موافقة المستأجر الجديد على عقد الإيجار القديم.

وإذا رفض المستأجر الجديد الموافقة على العقد، فلا يحق للمستأجر التنازل عن العقد.

وهناك عدة أسباب قد تدفع المستأجر الجديد إلى رفض عقد الإيجار القديم، مثل:

• ارتفاع قيمة الإيجار.
• سوء حالة العين المؤجرة.
• عدم تناسب العين المؤجرة مع احتياجاته.

عدم وجود مانع قانوني

يجب ألا يكون هناك مانع قانوني من التنازل عن عقد الإيجار القديم.

فعلى سبيل المثال، إذا كان عقد الإيجار القديم مسجلًا في الشهر العقاري، فيجب أن يتم التنازل عن العقد بموجب عقد رسمي.

وهناك بعض الحالات التي لا يجوز فيها التنازل عن عقد الإيجار القديم، مثل:

• في حالة عدم تحديد مدة العقد.
• في حالة وجود شرط يمنع التنازل عن العقد.

إجراءات التنازل عن عقد الإيجار القديم

إذا توافرت شروط التنازل عن عقد الإيجار القديم، فيمكن للمستأجر التنازل عن العقد من خلال الإجراءات التالية:

• كتابة عقد تنازل عن عقد الإيجار القديم.
• إخطار المؤجر بالقرار بالتنازل عن العقد.
• إخطار المستأجر الجديد بالقرار بالتنازل عن العقد.

عقد التنازل عن عقد الإيجار القديم

يجب أن يتضمن عقد التنازل عن عقد الإيجار القديم البيانات التالية:

• اسم وعنوان المؤجر.
• اسم وعنوان المستأجر الأصلي.
• اسم وعنوان المستأجر الجديد.
• بيانات العين المؤجرة.
• قيمة الإيجار.
• مدة العقد.
• تاريخ التنازل.

إخطار المؤجر والمستأجر الجديد

يجب إخطار المؤجر والمستأجر الجديد بالقرار بالتنازل عن عقد الإيجار القديم، وذلك قبل تاريخ التنازل بمدة لا تقل عن شهر.

وإذا لم يتم إخطار المؤجر أو المستأجر الجديد بالقرار بالتنازل قبل تاريخ التنازل، فإن العقد لا يعتبر منعقدًا.

متى يحق للمؤجر طرد المستأجر في مصر؟

يحق للمؤجر طرد المستأجر في مصر في الحالات التالية:
وفيما يلي شرح تفصيلي لهذه الحالات:

1. انتهاء مدة عقد الإيجار القديم

في حالة انتهاء مدة عقد الإيجار القديم، ولم يتم الاتفاق على تجديد العقد، فإن العقد ينتهي تلقائيًا، ويحق للمؤجر إخلاء العين المؤجرة.

2. امتداد مدة عقد الإيجار القديم إلى الزوجة أو أحد أقارب المستأجر حتى الدرجة الثانية

إذا امتدت مدة عقد الإيجار القديم إلى الزوجة أو أحد أقارب المستأجر حتى الدرجة الثانية، ولم يطلبوا تجديد العقد، فإن العقد ينتهي تلقائيًا، ويحق للمؤجر إخلاء العين المؤجرة.

3. رغبة المؤجر في بيع العين المؤجرة

إذا رغب المؤجر في بيع العين المؤجرة، فيحق له إخلاء المستأجر، وذلك بعد إخطاره بذلك قبل شهر على الأقل من تاريخ الإخلاء.

4. رغبة المؤجر في استخدام العين المؤجرة لغرض غير السكن

إذا رغب المؤجر في استخدام العين المؤجرة لغرض غير السكن، مثل: فتح محل تجاري أو مكتب، فيحق له إخلاء المستأجر، وذلك بعد إخطاره بذلك قبل شهر على الأقل من تاريخ الإخلاء.

5. حكم على المستأجر بالسجن لمدة تزيد عن سنة

إذا حكم على المستأجر بالسجن لمدة تزيد عن سنة، فيحق للمؤجر إخلاء المستأجر، وذلك بعد إخطاره بذلك قبل شهر على الأقل من تاريخ الإخلاء.

6. تأجير المستأجر العين المؤجرة من الباطن دون إذن كتابي من المؤجر

إذا أجر المستأجر العين المؤجرة من الباطن دون إذن كتابي من المؤجر، فيحق للمؤجر إخلاء المستأجر، وذلك بعد إخطاره بذلك قبل شهر على الأقل من تاريخ الإخلاء.

7. استخدام المستأجر العين المؤجرة في غير الغرض الذي أُجرت من أجله

إذا استخدم المستأجر العين المؤجرة في غير الغرض الذي أُجرت من أجله، مثل: استخدامها كمخزن أو ورشة، فيحق للمؤجر إخلاء المستأجر، وذلك بعد إخطاره بذلك قبل شهر على الأقل من تاريخ الإخلاء.

8. إلحاق المستأجر ضرر بالعين المؤجرة

إذا تسبب المستأجر في إلحاق ضرر بالعين المؤجرة، مثل: إتلافها أو هدمها، فيحق للمؤجر إخلاء المستأجر، وذلك بعد إخطاره بذلك قبل شهر على الأقل من تاريخ الإخلاء.

هل يحق للمالك الجديد تغيير عقد الايجار؟

الإجابة المختصرة هي لا، لا يحق للمالك الجديد تغيير عقد الإيجار.

وذلك لأن عقد الإيجار هو عقد مبرم بين المؤجر والمستأجر، وانتقال ملكية العين المؤجرة من المؤجر القديم إلى المؤجر الجديد لا يؤثر على العقد.

وذلك لأن عقد الإيجار يعتبر عقدًا مستقلًا عن عقد الملكية، ولا يرتبط بعقد الملكية.

ولذلك، فإن المالك الجديد لا يحق له تغيير عقد الإيجار، إلا في حالة واحدة، وهي إذا كان هناك شرط في عقد الإيجار يسمح له بذلك.

وفيما يلي شرح تفصيلي لإمكانية تغيير عقد الإيجار من قبل المالك الجديد:

القاعدة العامة

القاعدة العامة هي أنه لا يحق للمالك الجديد تغيير عقد الإيجار، إلا إذا كان هناك شرط في عقد الإيجار يسمح له بذلك.

وذلك لأن عقد الإيجار هو عقد مبرم بين المؤجر والمستأجر، وانتقال ملكية العين المؤجرة من المؤجر القديم إلى المؤجر الجديد لا يؤثر على العقد.

ولذلك، فإن المالك الجديد لا يحق له تغيير عقد الإيجار، إلا إذا كان هناك اتفاق بينه وبين المستأجر يسمح له بذلك.

الشرط الوارد في عقد الإيجار

إذا كان هناك شرط في عقد الإيجار يسمح للمالك الجديد بتغيير العقد، فإن هذا الشرط هو الذي يحدد شروط التغيير.

وإذا لم يكن هناك شرط في عقد الإيجار يسمح للمالك الجديد بتغيير العقد، فإن المالك الجديد لا يحق له التغيير.

حالات تغيير عقد الإيجار

هناك بعض الحالات التي يجوز فيها للمالك الجديد تغيير عقد الإيجار، وذلك إذا كان هناك اتفاق بينه وبين المستأجر على ذلك.

وتشمل هذه الحالات ما يلي:

• زيادة قيمة الإيجار: يجوز للمالك الجديد زيادة قيمة الإيجار، وذلك بعد إخطار المستأجر بذلك قبل شهر على الأقل من تاريخ الزيادة.
• مدة الإيجار: يجوز للمالك الجديد تمديد مدة الإيجار، وذلك بعد إخطار المستأجر بذلك قبل شهر على الأقل من تاريخ التمديد.
• الغرض من الإيجار: يجوز للمالك الجديد تغيير الغرض من الإيجار، وذلك بعد إخطار المستأجر بذلك قبل شهر على الأقل من تاريخ التغيير.

في ختام هذا المقال، نجد أن مصير أصحاب المباني المؤجرة حسب قانون الإيجار القديم يعكس توازنًا حساسًا بين حقوق المالك وحقوق المستأجرين. إنه موضوع يتطلب اهتمامًا خاصًا من الجهات الحكومية والقانونية، حيث يتعين البحث عن حلول تلبي مصالح الطرفين.
من الجدير بالذكر أن تحديث القوانين وإصدار سياسات عقارية ملائمة يمكن أن يلعب دورًا كبيرًا في تحقيق التوازن بين المالكين والمستأجرين، وتحفيز الاستثمار في السوق العقارية. يجب أن تكون هذه الجهود مرتكزة على مبادئ العدالة والشفافية، وتضمن حقوق الجميع.
بالنهاية، يجب أن نتذكر أن تطوير القوانين العقارية والتعامل مع قضايا الإيجار القديم ليست مسألة بسيطة، وأنها تتطلب حوارًا بنّاءً وتعاونًا بين جميع الأطراف المعنية. إن تحقيق التوازن بين مصالح المالكين والمستأجرين يسهم في تعزيز استقرار السوق العقارية والاقتصاد بشكل عام، ويساهم في تحقيق مجتمع أكثر عدالة واستدامة.