بحث عن الشفعة التعريف التعريف و الاركان و الشروط و الحكمة منها

بحث عن الشفعة , موضوع البحث عن حق الشفعة من اهتمامات الكثيرين بسبب صفته في تقييد حرية المالك، فيما يتعلق بالقواعد القانونية التي تتطلب من المالك صياغة العقود بحرية وغيرها من اعتبارات الموافقة القانونية بموجب الشريعة الإسلامية. وأحكام السنة النبوية في التصرف في ماله.

تعريف الشفعة لغة واصطلاحا

الشفعة لغة

تعني :”شَفَعَ: فعل، ومفعوله مَشْفوع، يُقال: شَفَعَ العدد؛ أي: جعله زوجاً، ويُقال: كان واحداً فشفعته بآخر؛ أَي: أضفت مثله إليه، وشفع جاره؛ بمعنى: جعله أحقّ من غيره بشراء ملكٍ منه، وشفع في البيت؛ أي: طلب تملّكها بحقّ الشُّفعة، وشَفْع: اسم، والجمع منه أشفاع، وشِفاع، وشَفعة اسم مرّة من شفَعَ، والشّفع ما صار بغيره زوجاً؛ لذلك تكون الوتر خلاف الشّفع، والشُّفعة هي المِلْك المشفوع”.

الشفعة اصطلاحاً

هي استحقاق تملّك حصة الشريك قهراً ممّن انتقلت إليه بالثمن الذي استقرّ عليه العقد، وهي بهذا المفهوم حق تملُّك جبريّ يثبت للشّريك القديم على الشّريك الجديد فيما استملكه بعِوَض ماليّ مُسمّى بينهما،و يعرف حقّ الشُّفعة في فقه السّنة: أنه تملّك المشفوع فيه جبراً عن المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات.

و الشفعة تعني أيضاً :” حق تملك العقار جبراً عن المشتري بما قام عليه لدفع الضرر الجوار , و هي استحقاق شريك أخذ ما عاوض به شريكه من عقار بثمنه أو قيمته بصيغة.”
وفي تعريف آخر للشفعة تعني أنها استحقاق الشريك انمتزاع حصة شريكه النتقلة عنه من يد من انتقلت اليه بعوض مالي بثمنه الذي استقر عليه العقد.

أركان حق الشفعة

هناك ركائز على حق الشفعة، وكلها بحاجة إلى توضيحها مع مجموعة من الشروط واللوائح.

• الشفيع : هو صاحب الحق  أخذ الحصة التي تم بيعها إلى الغير ، ولا يمكنه الحصول على هذا الوضع، ولا يمكنه إثبات أن له حق الشفعة، إلا إذا استوفى مجموعة من الشروط، على النحو التالي:

1.  أن تتوافر فيه صفة المالك على الشياع : أي أن يكون مالكا لجزء غير معين في المال المشترك
2. أن يكون مالكا للحصة التي يشفع بها قبل إقدام شريكه على تفويت حصته: ويستوي أن يكون الشفيع مالكا للرقبة أو مالكا للمنفعة بحيث إذا كان شريكا في ملكية الرقبة وقام أحد الشركاء بتفويت حصته في الرقبة فإن حق الشفعة في هذه الحصة من الرقبة ثابت للشفيع ونفس الشيء إذا كان شريكا في ملكية المنفعة فقط  .
3. أن تظل ملكية الشفيع قائمة إلى حين حصول التفويت الصادر عن شريكه .
4. أن يكون الشفيع ذا أهلية كاملة .
5. يجب أن لا تكون شركة الشفيع ذات صبغة تفاوضية.
6.  أن يكون على بينة من قدر الثمن.

• المشفوع منه : هو الشخص الذي يمارس عليه حق الشفعة، وسواء كان شريكًا أو أجنبيًا، والذي يكون تملك حصة أحد الشركاء على الشياع سواء في المنقول أو ا
• عن طريق التفويت .
• الأعيان القابلة للشفعة ( المشفوع فيه ):  وهو العقار أو قطعة الأرض أو أيًا كان الشيء الذي يستحقه الشفيع بالشفعة.
• (المشفوع به):وهو العقار المتصل بالعقار المشفوع فيه الذي يملكه الشفيع.

كيف حافظ الاسلام على حق التملك؟

 الحكمة من مشروعية حق الشفعة

الشفعة من فضائل الإسلام التي نصت على اجتناب الأذى عن الشركاء. لأنه قد يشتري نصيب عدوه، أو نصيب من يسيء التصرف، مما يولد العداوة، وإصابة الجار، وفي إثبات الشفعة دفع الأذى والإيذاء.

إذا لم تقسم الأرض أو المسكن أو السور فتثبت الشفعة ولا يذكر التنازل ؛ لأنه مشترط لإزالة ضرر الشريك.

عن جابر بن عبدالله رضي الله عنهما قال: قضى النبي صلى الله عليه وسلم بالشفعة في كل ما لم يقسم، فإذا وقعت الحدود، وصرفت الطرق فلا شفعة.

قد يكون الشخص في موقف لا يستطيع فيه ادخار ماله وقد يكون ذلك بسبب نقص المساحة أو عدم القدرة على الادخار ولكن أخيه قادر على ادخار ماله ومن هنا يسمح الإسلام للودائع بتوفير المال من ناحية و كسب راتب من المودع، سيساعد الله العبد ما دام العبد يساعد أخاه.

الإيداع عقد جائز، يجب رده إلى صاحبه إذا طلب ذلك، ويجب على صاحبه قبوله في حال إعادته إلى أمين الحفظ.

•  لمن يعلم أن لديه القدرة على الادخار، فالأفضل له أن يقبل الودائع ؛ لأنه يتماشى مع الصلاح والتقوى الأبوية، فهناك أجر كبير، لذا يمكنك التعامل معه.
• إذا هلكت الوديعة من ماله دون أي قانون أو إهمال من جانبه، فهو غير مسئول، ويجب عليه وضعه في عهدة شخص مثله.
•  في حالة الخوف ورغبة المودع في السفر يجب إعادة الوديعة إلى المودع أو وكيله.
•  كل من أودع حيوانا وركبه أو دفع دراهم وأخرجه أو مزجه بشيء لا يمكن تمييزه ثم فقده أو أتلفه جملة فهو مسؤول.
• يفي المودع بوعده، ولا يخالف أو يقصر لا يقدم ضماناً، ويقبل بيان المودع ويتعهد بإعادة الوديعة وإتلافها، ولا يتهاون فيه.
•  الودائع، سواء كانت نقدية أو غير ذلك، هي في أمانة لدى المودع. يجب إرجاعها عند طلب المالك. إذا لم يتم إرجاعها بدون سبب بعد طلب صاحبها، يتم إتلافها.

من له الحق في الشفعة

1- العنق إذا بيع لها حق الانتفاع كله أو جزء منه.

2 – الشريك المتضامن إذا باع جزءاً من العقار المشترك لأجنبي.

3- مالك حقوق الانتفاع إذا تم بيع الثوب كله أو جزء منه لهذا الحق.

4 – لصاحب العنق في الحكر إذا بيع حق الهكر، أو إلى المنتفع ببيع العنق.

5-للجار المالك.

ما هي خصائص و مميزات حق الشفعة

يتميز حق الشفعة بالخصائص التالية :

1. حق استثنائي: حق الشفعة حق خاص لأنه يحد من حرية البيع التي يكفلها الإسلام، ويجد البائع نفسه مضطرًا لبيع البضاعة لغير الشخص الذي كان ينوي البيع له.
2. حق غير قابل للتجزئة: حق الشفعة غير قابل للتجزئة لأن المشتري الوقائي يجب أن يكتسب العقار بقصد بيعه بالكامل، وليس المطالبة بجزء منه، مما قد يضر بالمشتري، ويمكن أن يكون هناك العديد من المشترين ولكن لا يزال هناك بائع واحد .
3.  حق الشفعة لا يجوز التصرف فيه للغير: عند ثبوت الشفعة لا يجوز منحها للغير بعد ذلك، ولا يجوز بيعها بمقابل أو بدون مقابل وإذا تصرف فيه صاحب الشفعة يكون البيع باطلًا
4. حق الشفعة قابل للإرث: يكون حق الشفعة قابلًا للإرث بعد ثبوته للشفيع وتوفر جميع شروطه التي نصت عليها الشريعة والقانون، حيث لا تبطل الشفعة بموت البائع أو المشتري.

تعرف إلى شروط حق الشفعة

لإثبات حق الشفعة ، تكون بعض الشروط على النحو التالي:

• أن يكون المملوك عقاراً.
• إذا تلقى البائع تعويضًا ماليًا، فيجب أن يتنازل عنه البائع بالكامل.
• اين يتم اثبات الحق قانونيا.
• لا يوجد لدى المشتري أو البائع أي تعارض في الحقوق أو اعتراض.
• عدم مضي مده رفع دعوى الشفعة وهي 30 يوما.

تعرف على أسباب سقوط الحق في الشفعة

يسقط حق الشفعة عندما يتنازل الشفيع صراحة عن حقه في الشفعة يقول: “أنا أتنازل عن حقي في الشفعة” أو يقول: تنازلت عنها قبل البيع

يمكن التنازل عن الشفاعة صراحةً أو ضمناً لأن التنازل الصريح يشير إلى إحجام الشفيع عن رغبته في طلب الشفاعة

التنازل هو التنازل الذي يتم استنتاجه من ظروف القضية كما لو أن صاحب الحق في الشفعة ليس لديه أي شيء ليشتريه

كذلك ، إذا لم يدفع مواطن مصري ثمن ممتلكاته بعد أربعة أشهر ، فقد يتم إخلائه

كما يسقط حق الشفعة بزوال ملكية الشفيع قبل أن يُحكم عليه بالسابقة كما لو كان مالك العقار الذي يرافقه به شرط باطل وتم استيفاء الشرط من قبل يثبت حق الشفاعة في هذه الحالة يسقط حقه في أخذ الشفعة

يسقط حق طلب الشفعة أيضًا عندما لا يلتزم الشفيع بالإجراءات المتبعة في حالة طلب الشفعة ، وهو ما يقتضيه القانون

إجراءات الشفعة

و تشير المادة 940من القانون المدني على أنه :
كل من يريد الأخذ بالشفعة ان يتم إعلان رغبته فيها الى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الأنذار  الذى يوجهه اليه البائع أو المشترى والا سقط حقه ويزاد على تلك المدة موعد المسافة اذا اقتضى الأمر ذلك .
حالات أخذ العقار بالشفعة :

• الشفعة بالتراضــــــــــــــى :
  وفيه يتم تسليم المشترى للشفيع بالشفعة ولا ينازع البائع فى إستحقاق المبيع فتتم دون اللجوء للقضاء وتتم عن طريق:-

1. موافقة المشترى بعد إبداء الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعة ولها حالتين

• 1- تسجيل المشترى عقد شرائه :- يقوم بعمل إقرار تم التصديق عليه بالتنازل عن الصفقة من المشترى والبائع للشفيع ويؤشر به تأشيراً هامشياً على العقد ولا يحصل رسم نسبى لأنها حالة حلول ويرفق معه إعلان الرغبة فى الشفعة على أن يكون رسمياً ومسجلاً.
• عدم تسجيل عقد المشترى :- يقدم طلب للمأمورية بتضمن أولاً بيع من البائع للمشترى ثم تنازل عن الصفقة من البائع والمشترى ويرفق معه إعلان الرغبة وتحصل الرسوم النسبية كاملة
  وممكن إختصار هذا بتسجيل بيع من البائع للشفيع مباشرةً طالما لم يسجل المشترى عقده.

• الشفعة بالتقاضـــــــــــــــــى :
  1-إعلان الرغبة فى الشفعة وتسجيله
  2-إيداع ثمن البيع خزانة المحكمة
  3-رفع دعوى الشفعة.

آثار حق الشفعة

يترتب على حق الشفعة آثار كثيرة وقد نصت الادتين 946 , 947 من القانون المدني عليها وهي كالتالي:

• يأخذ الشفيع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته.
• لا يحق للشفيع الانتفاع بالأجل الممنوح في دفع الثمن للمشتري الأصلي إلا برضاء البائع.
• في حالة استحقاق العقار للغير بعد ثبوت حق الشفعة، ينبغي أن يرجع الشفيع على البائع.

سقوط الشفعة في بعض الدول العربية

سنعرض لكم أسباب سقوط الشفعة في بعض الدول العربية بالتفصيل.

سقوط حق الشفعة في القانون المغربي

في القانون المغربي قرر المشرع عدة شروط لسقوط حق الشفعة وبمخالفة شروط الأخذ بالشفعة يمكن معرفة سقوط حق الأخذ بالشفعة في الحالات التالية:

• عدم مملوكية الشفيع للجزء الذي يشفع فيه.
• تقدم الشفيع بعد القسمة.
• انقضاء الأجل في الأخذ بحق الشفعة.

وينبغي ذكر أن المشرع المغربي لم يحدد نص خاص يبين حالات سقوط حق الشفعة بينما حرصت على ذلك معظم القوانين في الدول العربية الأخرى ويتلخص حالات سقوط الشفعة في القانون المغربي في التالي:

• تنازل الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة صراحة.
• شراء الشفيع للحصة المشفوع فيها من صاحبها أو مقاسمتها مع المشتري.
• بيع الشفيع لحصته التي يشفع بها ولو لم يكن يعلم ببيع شريكه لحصته.

سقوط حق الشفعة في القانون المصري

أهم أسباب سقوط حق الشفعة كما يلي:

1- إن حرمان الشفيع من حق الشفعة والتنازل عنه عمل قانوني بغض النظر  بمقابل أو بغير مقابل ويكون إما صريحاً أو ضمنياً يستفاد من أى عمل أو تصرف يدل على نزول الشفيع عن حقه ويجوز النزول المقدم أى قبل البيع ولطالما أن هذا النزول يؤدى إلى السقوط فلزم إلتزام قصد الشفيع وعدم التوسع فيه ويذا قضت محكمتنا .

2-عدم إظهار الرغبة فى الميعاد
و تنص اللمادة ۹٤۰ في القانون المصري على أن :(على من يريد الأخذ بالشفعة ان يعلن رغبته فيها الى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الأنذار الرسمى الذى يوجهه اليه البائع أو المشترى والا سقط حقه ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة اذا اقتضى الأمر ذلك .)

3-عدم رفع الدعوى فى الميعاد
تنص المادة المادة ۹٤۳ من القانون المصري على:
رفع دعوى حق الشفعة الأولى ضد البائع والمشتري في المحكمة التي يقع فيها العقار والتسجيل في الجدول. يجب أن يتم الانتهاء من كل ذلك في غضون 30 يومًا من تاريخ الإعلان على النحو المنصوص عليه في المادة السابقة، وإلا سيفقدون حقوقهم، وجب إصدار الحكم في القضية في أسرع وقت ممكن. لقد أظهرنا ذلك في الدروس السابقة.

4-عدم إيداع الثمن فى الميعاد
تبين لنا المادة ۹٤۳ أن:
لمدة لا تزيد عن ثلاثين يومًا من تاريخ هذا الإشعار، يجب إيداع السعر الفعلي الكامل الذي تكبدته عملية البيع في خزينة المحكمة الدائرة حيث يقع العقار غير المنقول، مع مراعاة أن هذا الإيداع يحدث في في حالة اتخاذ إجراء وقائي.

5-مضى أربعة أشهر من تاريخ التسجيل
تنص المادة ۹٤۸من القانون المصري على :  إذا انقضت أربعة أشهر على تاريخ تسجيل عقد البيع , وبعد أربعة أشهر من تاريخ تسجيل عقد البيع، إذا لم يكن المشتري الوقائي قد استخدم هذا الحق، يتم إثبات مصادرة حق الشفعة على الفور وليس هناك حاجة لبيع علم المشتري الوقائي أو غير ذلك، حيث يفترض القانون أن المشتري الوقائي يعلم أن المبيعات تحدث خلال ذلك الشهر وأربعة أشهر بعد التسجيل.

6-بطلان البيع
يعتبر البيع المشفوع فيه باطلاً إذا لم يكن صحيحًا، على سبيل المثال، إذا تبين أن البائع ليس مالك البضاعة التي يبيعها وصدر حكم بإبطالها.
على الرغم من أنه مسموح به (بيع ممتلكات الغير طالما كانت موجودة ولم يُحكم بأنها غير صالحة).