بحث عن الشفعة التعريف التعريف و الاركان و الشروط و الحكمة منها

بحث عن الشفعة انتشر مصطلح “حق الشفعة” من قبل كثير من الناس في الفترة الأخيرة وما هو حق الشفعة وما هو تعريفه وشروطه في القانون ولماذا سن القانون بعض الأحكام وهل له أساس؟ في الدين الاسلامي؟

المقدمة

يعد موضوع البحث عن حق الشفعة من الموضوعات التي تهم الكثيرين لأنه يقيد حرية المالك بما يتعارض مع قواعد القانون التي تتطلب حرية المالك في كتابة العقود والتصرف فيما يملكه لاعتبارات أخرى يوافق عليها القوانين المستندة إلى الشريعة الإسلامية والسنة النبوية

تأخذ الشريعة الإسلامية بعين الاعتبار حقوق الجار ولا تعرضه للأذى وعليه فقد ثبتت بعض الحقوق ومنها حق الشفعة التي تقتضي عدم الإضرار به

تعريف حق الشفعة

حق الشفعة لغةً:

وذكر القتيبي في تعريف الشفعة أنه إذا أراد الرجل بيع منزل ، فعليه أن يشفع له يُطلق على طالب هذه الممارسة الجاهلية اسم شفيع

حق الشفعة اصطلاحًا:الحق في شراء العقار بالسعر المتفق عليه بين البائع والمشتري حقوق المشتري محمية إذا تضرر البائع من قبل شخص آخر له مصلحة في العقار

حق الشفعة من أسباب التملك وهو نظام مأخوذ من أحكام الشريعة الإسلامية وقد تضمنت القوانين في مختلف الدول العربية والإسلامية نصوصاً تنظم حق الشفعة ولكن هذه تتعارض النصوص أحيانًا مما يجعل السلطة تلجأ إلى أحكام موجودة في الشريعة الإسلامية كما يراها الفقهاء

مقالنا يتحث عن بحث عن حق الشفعة

اقرأ أيضًا:

بحث عن جريمة التزوير

بحث عن جريمة الاختلاس

بحث عن الجرائم الإلكترونية

حقوق التملك في الإسلام

في مقالنا عن حق الشفعة سنناقش معكم بالتفصيل حقوق الملكية في الإسلام على النحو التالي:

يحترم الإسلام حقوق الملكية الفردية ويضع العديد من الأحكام التي تحمي ممتلكات الأفراد من الاعتداء بالسرقة ويشرع العديد من الأحكام التي تحمي هذه الممتلكات من الهجوم والتدمير

أرست الشريعة الإسلامية أنظمة وضوابط لنقل الملكية من شخص لآخر بما يحفظ حق الشريك في المكان غير المقسم أو الجار بحيث لا يضر نقل الملكية له وتشمل هذه الأنواع من العقود عقود البيع وعقود الهبة والوصايا وغيرها

ومن الأمور والشروط التي صنفها علماء الفقه في هذه العقود: “نزع الملكية الإجباري” ، حيث الملكية الخاصة حق مصون شرعاً ، ولا يحق لأحد التعرض لها إلا في حالة الاستحقاق المشروع لذلك

تابع معنا بحث عن حق الشفعة

 الحكمة من مشروعية حق الشفعة

حق الشفعة في الفقه الإسلامي هو الإسلام الصحيح لأنه يقوم على الحفاظ على مصالح الأفراد ، لذا فإن دفع ضرر الدخيل من أهم الأسباب التي من أجلها جاء الإسلام بحق الشفعة لضمانه كما يقول رسول الله: “لا ضرر ولا ضرار”

لهذا السبب ، فإن شرعية الشفعة من المبادئ التي تنسجم مع الشريعة الإسلامية حتى لو كانت تتعارض مع ما ورد في حقوق الملكية في الإسلام هو استثناء خاص مصمم لحماية صاحب الشفعة أو الجار من أي ضرر قد يحدث نتيجة البيع

تابع معنا بحث عن حق الشفعة

ما هي الخصائص لحق الشفعة؟

سنناقش في مقالتنا الخاصة بحق الشفعة خصائص هذا الحق حيث يتميز ببعض الخصائص التي تميزه ومنها:

  • حق استثنائي

حق الشفعة حق استثنائي يقيد فيه حرية البيع التي يكفلها الإسلام ويجد البائع نفسه مضطرًا إلى البيع لشخص آخر غير الذي يريد البيع له

  • حق غير قابل للتجزئة

حقوق الأولوية غير قابلة للتجزئة ، مما يعني أنه لا يوجد نقل جزئي للممتلكات يشترط أن يأخذ البائع العقار بالكامل ولا يبيع جزءًا منه إلى مشترٍ آخر لأن ذلك سيضر بالمشتري قد يكون هناك العديد من المشترين ولكن البائع لا يزال واحدًا

الشفعة حق لا يمكن تقسيمه لا يمكن للشفيع أن يطلب الشفعة فقط لجزء من الممتلكات أو الشيء المراد بيعه

مقالنا حول بحث عن حق الشفعة

  • حق الشفعة قابل للإرث

يجوز توريث حقوق الأولوية بعد أن يتم وضعها للشفيع واستيفاء جميع شروطها ، حيث لا يتم إبطال الشفعة بموت البائع أو المشتري

4. حق الشفعة لا يجوز التصرف فيه للغير

وإذا ثبت الشفعة فلا يجوز منحها للغير بعد ذلك ولا بيعها بمقابل أو بغير عوض إذا قام صاحب الشفعة ببيعها ، يكون البيع باطلاً

تابع بحث عن حق الشفعة

اقرأ أيضًا:

بحث عن جريمة القتل

بحث عن جريمة النصب والاحتيال

بحث عن جريمة الاغتصاب

تعرف على الاسباب لتشريع حق الشفعة

وعلاقة الشفيع بالمشتري من الأسباب الرئيسية لتشريع حق الشبق في بيع العقار

لذلك ، لا يتوفر الشفعة إلا إذا تم استيفاء شرطين:

ترتبط عقارات المقدم أو “الشفيع” بالعقار المراد بيعه وقت البيع

يتم تحويل نصيب الجار أو الشريك في العقار إلى المشتري مقابل عوض مالي مثل البيع

وهذا ما حمله شيخ الإسلام من المذهب الحنفي ، لأن حق الشفعة يثبت بإثبات كل من الشروط السابقة ، وعلو أحدهما ، حيث يجب توافر الشرطين معًا حق الشفعة لا يصح بدون أحدهما

الاركان لـ حق الشفعة

عند النظر في تعريف الفقهاء الأربعة لمفهوم الشفعة في الشريعة الإسلامية ، يمكننا أن نستنتج مرتكزاته على النحو التالي:

  • الشفيع: هو الذي له حق الشفعة
  • هو مشتري العقار الذي يشتريه من البائع
  • الشفاعة: هي العقار الذي يستحقه الشفايع بالشفاعة
  • إفادة: هي الممتلكات المرتبطة بالممتلكات التي تكون الشفاعة بها مملوكة للشفيع
  • يعرف بعض القضاة الثمن المدفوع للعقار بها

تابع بحث عن حق الشفعة

اقرأ أيضًا:

بحث عن جريمة السرقة

بحث كامل عن جريمة الرشوة

ما هي شروط حق الشفعة

لإثبات حق الشفعة ، تكون بعض الشروط على النحو التالي:

  • خروج نهائي من ممتلكات مالك العقار الذي لا بديل عنه
  • أن يكون العقد بين البائع والمشتري عقد تبادل مالي (عقد بيع) وقد لا يكون في عقد هدية
  • صحة العقد وعدم فساده.
  • صاحب الشفيع لما له حق الأولوية وقت الشراء ووقت الحكم
  • عدم رضا الشفيع عن البيع لغريب.
  • وبحسب المذهب الحنفي فإن الشفعة لا تقع على الجار معهم
  • اشترط جمهور الفقهاء أن يأخذ الشفيع البند كله لا جزء منه

تابع بحث عن حق الشفعة

الشفعاء وطبقاتهم

ثبت حق الشفعة بموجب المواد التالية: المادة 936 للمواطنين والمقيمين المصريين (م 940 ليبي م 1129 عراقي م 239 عقارات لبنانية) للفئات التالية:

  • مالك الرقبة

عندما تبيع مدنية لها حق الانتفاع بالملابس كليًا أو جزئيًا ، عليها أن تدفع للبائع مبلغًا يساوي ما حصلت عليه من المشتري

يثبت حق الشفعة لصاحبة العنق إذا بيع لها حق الانتفاع بالملابس كله أو بعضه وهذا يعني أنه إذا كان لجزء من العنق حق انتفاع ، فإن الأخير يتخلى عنه وبالتالي تصبح الملكية مملوكة للشفيع (صاحب العنق) ملكية كاملة

يتعلق هذا المقطع بحق الشفعة ، الذي يسمح للفرد بجمع ما تم فصله عن العنصر المملوك لأنه يتضمن حق الانتفاع بالرقبة ينتج عن هذا فوائد اقتصادية كبيرة

تابع بحث عن حق الشفعة

  • الشريك في الشيوع

عند بيع شيء من العقار المشترك لأجنبي (م 936/2) يجوز تعويض المواطن المصري بالمال أو السماح له بالاحتفاظ بالشيء المباع

يجب إثبات حق الشفعة عندما يتم بيع شيء من الممتلكات المشتركة لأجنبي وذلك عندما يكون هناك عدة مالكين دون تحديد أو عندما يتم تخصيص حصة كل مالك

يمكن للشريك المشارك أن يأخذ الحق عن طريق الشفعة عندما ينوي أحد الشركاء بيع حصته إلى أجنبي

من أجل تملك عقار ، لا ينبغي فصل ملكية أحد الشركاء في الشراكة عندما يتم تقسيم ملكية أحد الشريكين ، يصبح مالكًا وحيدًا وليس شريكًا في ملكية مشتركة الغرض من الإجراءات الوقائية هو منع الأجانب من الدخول بين شركاء في الملكية المشتركة

تابع بحث عن حق الشفعة

  •  لصاحب حق الانتفاع

إذا تم بيع كل أو بعض ثياب العنق الخاصة بهذا الحق ، يدفع أجر للمدني المصري (المادة 936/3)

هـ- للجار المالك في الأحوال الآتية:

(م 936/5) مدني مصري تكون فيه الأولوية على الجار المالك في آخر رتب الشفعاء ويكون هذا الشفاعة في الأحوال الآتية:

  • إذا كان العقار من مبانٍ أو أراضٍ معدة للبناء ، سواء في المدن أو القرى ، فيمكن تحقيق حق الجار في الشفعة من خلال ربط أي مبلغ من تلك الممتلكات بأي مبلغ – من جانب – دون أي شرط
  • إذا كانت الأرض التي تبيعها لها حق ارتفاق على أرض جارك أو إذا كانت الأرض التي تستأجرها لها حق ارتفاق على أرضك ،
  • إذا كانت أرض الجار مجاورة للأرض المباعة من جانبين وكانت قيمتها مساوية لنصف سعر الأرض المباعة على الأقل ، فيمكن شراؤها

في الحالتين السابقتين ، لا يكفي الحي من جهة بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تكون قيمة الأرض المرتبطة بها مساوية لنصف سعر الأرض المباعة

تابع معنا بحث عن حق الشفعة

تزاحم الشفعاء

في حالة وجود وسطاء متنافسين ، يكون ترتيب الأسبقية كما هو مذكور في الفقرة السابقة

إذا تنافس وسطاء من نفس الرتبة ، فإن استحقاق الشفعة لكل منهما يكون متناسبًا مع نصيبه

وإذا استوفى المشتري الشروط ، فإنه يفضل على الوسطاء من رتبته ، أو من دونه ، ولكن يسبقه الشافعون من رتبة أعلى

إذا اشترى شخص أصلًا جائزًا فيه الشفعة ، ثم باعه قبل الإعلان عن أي رغبة في الشفعة ، أو قبل تسجيل هذه الرغبة وفقًا للمادة 942 ، فلا يجوز أخذ الشفعة إلا من الثانية المشتري

 عدم جواز حق الشفعة

لا يجوز حق الشفعة في الحالات التالية:

  • سيتم بيع العقار وفقًا لبنود القانون
  • يُسمح ببيع الأصول بين الزوجين والأقارب والأصهار
  • إذا كنت تبيع العقار ليصبح مكانًا للعبادة أو ملحقًا لدار العبادة
  • لا يجوز للوقوف أن يأخذ بالشفعة.

مقالنا حول بحث عن حق الشفعة

تعرف على أسباب سقوط الحق في الشفعة

يسقط حق الشفعة عندما يتنازل الشفيع صراحة عن حقه في الشفعة يقول: “أنا أتنازل عن حقي في الشفعة” أو يقول: تنازلت عنها قبل البيع

يمكن التنازل عن الشفاعة صراحةً أو ضمناً لأن التنازل الصريح يشير إلى إحجام الشفيع عن رغبته في طلب الشفاعة

التنازل هو التنازل الذي يتم استنتاجه من ظروف القضية كما لو أن صاحب الحق في الشفعة ليس لديه أي شيء ليشتريه

كذلك ، إذا لم يدفع مواطن مصري ثمن ممتلكاته بعد أربعة أشهر ، فقد يتم إخلائه

كما يسقط حق الشفعة بزوال ملكية الشفيع قبل أن يُحكم عليه بالسابقة كما لو كان مالك العقار الذي يرافقه به شرط باطل وتم استيفاء الشرط من قبل يثبت حق الشفاعة في هذه الحالة يسقط حقه في أخذ الشفعة

يسقط حق طلب الشفعة أيضًا عندما لا يلتزم الشفيع بالإجراءات المتبعة في حالة طلب الشفعة ، وهو ما يقتضيه القانون

تابع معنا بحث عن حق الشفعة

إجراءات الشفعة

ستخبرك مقالتنا حول حق الشفعة عن الإجراءات المتبعة لحق الشفعة

تبدأ إجراءات الشفعة بإعلان الشخص الذي يريد أن يأخذها عن رغبته في ذلك خلال فترة خمسة عشر يومًا من تحذير المسؤول بأنه يجب عليه خلاف ذلك أن يتنازل عن حقه في طلب ذلك

يجب أن يتضمن التحذير أهم المعلومات المتعلقة بالبيع ، مثل:

  • بيان العقار الخاضع للشفعة.
  • الثمن والمصروفات الرسمية.
  • يجب تضمين شروط البيع واسم البائع وجميع المعلومات المتعلقة بالمشتري في عقد البيع

تابع معنا بحث عن حق الشفعة

تنص المادة 942 من القانون على ما يلي:

يجب تقديم إعلان الشفعة عن نية أخذ الشفعة وبخلاف ذلك ، يعتبر الإعلان باطلاً ولاغياً ولن يعتبر حجة ضد البائع ما لم يتم تسجيله رسميًا

يجب إيداع ثمن العقار الذي تم البيع فيه في خزينة المحكمة التي يقع العقار في دائرتها في غضون 30 يومًا كحد أقصى من تاريخ ذلك إذا لم يودع الشفيع ذلك السعر في المحكمة خلال تلك الفترة الزمنية ، فسيتم مصادرة حقه في اتخاذ الشفعة

يجب رفع دعوى الأسبقية ضد البائع والمشتري في المحكمة التي تقع فيها ممتلكاتهم ويجب تسجيلها في جدول المحكمة خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الإعلان المنصوص عليه في النقاط السابقة ، وإلا فإن حقهم في يجب مصادرتها ويبت فيها القاضي على وجه السرعة

يعتبر حكم الشفعة النهائي صك ملكية للشفيع مع عدم الإخلال بالقواعد المتبعة في التسجيل

تعرف على الآثار لحق الشفعة

من المهم في مقالتنا مناقشة حق الشفعة لمعالجة آثارها ، مثل:

  • يأخذ الشفيع مكان المشتري في جميع حقوقه وواجباته
  • ولا يحق للشفيع الانتفاع بالفترة الممنوحة لدفع الثمن للمشتري الأصلي إلا بموافقة البائع
  • إذا أصبحت الملكية مستحقة لطرف ثالث بعد أن أؤسس حق الشفعة ، يجب أن أشير إلى البائع

إذا قام المشتري ببناء العقار أو غرس الأشجار قبل وصول الإعلان ، فيجب على البائع دفع ثمنها

إذا كان الشخص الذي مُنح حق الشفعة لا يريد استخدامه ، فيمكنه المطالبة بحقه في الإزالة

عندما يختار الشفيع الاحتفاظ بالمبنى أو الأشجار ، فإنه ملزم بدفع قيمة البناء والأجور

تابع: بحث عن حق الشفعة

تنص المادة 947 على التالي:

لا يلتزم الشفيع بدفع أي رهن رسمي أو أي حق قضائي يتخذ ضد المشتري ، ولا أي بيع يقوم به المشتري ، ولا أي حق آخر ينشأ عنه بعد إعلان رغبته في الاستباق

والآن سنناقش سويًا أسباب سقوط الاستباقية في بعض الدول العربية

نتابع معكم – عزيزي القارئ – البحث عن حق الشفعة وإليكم أسباب سقوط حق الشفعة في بعض الدول العربية

أولاً: معرفة أسباب سقوط حق الشفعة في القوانين المصرية

كما ذكرنا في بحث عن حق الشفعة وهو حق منصوص عليه في الفقه الإسلامي كما ورد في جميع النصوص القانونية لمعظم الدول العربية

فيما يلي أسباب سقوط حق الشفعة في القانون المصري:

  • يتنازل الشفيع عن حقه في أخذ الشفعة ولو قبل البيع

التنازل عن حق الشفعة هو اتفاق يمكن أن يكون شفهيًا أو كتابيًا

إذا ذكر البائع أو المشتري ، كتابةً ، صراحةً أنهما لا يرغبان في الحصول على حقوق الأولوية أو الإشارة إلى رضاهما عن عملية البيع ومباركة البائع أو المشتري ، فإن هذا يعتبر تنازلاً عن حقوق الأولوية الخاصة به

تنص الفقرة 8 من قانون «الاستئناف رقم 2003 الصادر في 53 ق.م بجلسة 6/4/1989» على أن تغيير الرأي واتخاذ الإجراءات الوقائية لا ينفي التنازل المسبق عن حقه في الشفاعة

  • لم يظهر الشفيع رغبته في حق الشفاعة في الوقت المعين

تنص المادة 940 على أنه يجب إعلان رغبة الشفيع في حقه في الشفعة لكل من البائع والمشتري في غضون 15 يومًا من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يصل إليه من خلال أي من طرفي البيع وبخلاف ذلك ، يسقط حقه في أخذ الشفعة

  • تأخر رفع دعوى الحق في الشفعة عن الميعاد

ما زلنا نبحث عن حق الشفعة حيث تنص المادة 943 من القانون على وجوب رفع دعوى الشفعة ضد طرفي البيع (البائع والمشتري) قبل حكمة الملكية وتقييدها الجدول الزمني خلال 30 يومًا من تاريخ الإعلان في المقالات السابقة

  • تأخر الشفيع عن إيداع الثمن في الميعاد

تنص المادة 943 / (2) على وجوب إيداع ثمن العقار في خزينة المحكمة التي ينتمي إليها العقار المعني خلال 30 يومًا من الإخطار ويكون هذا الإخطار قبل رفع دعوى حق الأولوية

  • انقضت أربعة أشهر على تاريخ تسجيل العقد

يحق للشفيع شراء زلات بعد أربعة أشهر يسقط حق الوسيط في الشراء لعلمه بالبيع وعدم اعتراضه يعني تنازله عن هذا الحق

6. بطلان البيع

في حالة بطلان عقد البيع ، فإن حق الشفعة يكون له الأسبقية ويسقط بموجب (الاستئناف 961/47 قبل الميلاد جلسة 10/12/1979) ويجوز إجراء الشفعة في البيع الوهمي “نسبيًا” خيالي” يجوز في البطلان النسبي لقلة الأهلية أو عيب في الوصية

7. التقادم

لا يشترط القانون تسجيل عقد البيع أو تاريخ حق الشفعة لأن هذه الحقوق لم تعد سارية بعد 15 سنة من وقت البيع الأولي الذي لم يتم تسجيله أو الإعلان عنه

 8. زوال أحد شروط الشفعة

إذا سقط شرط من شروط الشفاعة سقط حق الشفاعة ذكرنا سابقا أنه إذا سقط شرط للشفاعة لم يعد صحيحا

تابع: بحث عن حق الشفعة

لماذا يُلغى حق الشفعة في القانون السعودي؟

نستمر في مناقشة البحث القانوني حول حق الشفعة الذي يفقد فيه حق الشفعة في القانون السعودي:

  • يسقط حق الشفعة إذا تنازل الشفيع عن حقه في الشطب كتابة أو شفويا
  • لا تنتهي فترة الستة أشهر من تاريخ البيع وتاريخ انتهاء الصلاحية بسبب الأعذار أو الانقطاعات ينطبق على الغائبين
  • فشل الشفيع في تنفيذ الإجراءات الوقائية وهي التصريح بأنه يرفع دعوى للمطالبة بحق الشفعة ودفع نصف الثمن في المحكمة

سنواصل الحديث عن البحث عن حق الشفعة وبعد ذلك سنكتب عن حق الشفعة في مصر والبحرين وقطر والإمارات والكويت وسلطنة عمان والأردن وفلسطين وسوريا والبحث عن حق الشفعة الإقبال في لبنان العراق السعودية تونس المغرب الجزائر ليبيا واليمن بشكل موسع وكبير يشمل كل التفاصيل

هل تعرف الشفعة في القوانين المغربية؟

في القانون المغربي ، قرر المشرع عدة شروط لمصادرة حقوق الشفعة ، وفي انتهاك لهذه الشروط ، يمكن التنازل عن حق الشفعة من أجل التنازل عن حق الشفعة ، تحدث المواقف التالية:

  • عدم مملوكية الشفيع للجزء الذي يشفع فيه.
  • تقدم الشفيع بعد القسمة.
  • انقضاء الأجل في الأخذ بحق الشفعة.

يذكر أن المشرع المغربي لم يحدد نصا خاصا يوضح حالات التجريد من حق الشفعة بينما حرصت معظم القوانين في الدول العربية الأخرى على ذلك تتلخص حالات الشفعة في القانون المغربي فيما يلي:

  • يتنازل الشفيع عن حقه في أخذ الشفعة صراحة لم يكن للشفيع حق الشفعة ، لكنه تنازل عنها ليوضح نقطة
  • ويشتري الشفيع حصة الشفاعة من المالك أو يشاركها مع المشتري
  • بيع الشفيع لحصته التي يتوسط بها ولو لم يعلم أن شريكه باع نصيبه

وفي الختام تحدثنا عن بحث حول حق الشفعة حيث أن الشفعة هي أحد أشكال تملك العقارات أو أموال الغير دون موافقتهم حيازة طيبة لا ضرر فيها على البائع أو المشتري الحق في الرفض الأول الوضعي

وسبب إسقاط حق الشفعة أنه مخالف للشريعة الإسلامية إجراءات أخذها مبيّنة في الكتاب ، وآثارها مبيّنة في باب الحقوق احترم الإسلام حق الجار والشريك بما لا يضر أحدا منهما

كان مقالنا حول بحث عن حق الشفعة

اقرأ أيضًا

بحث في جريمة خيانة الأمانة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.