دعوى الغبن في بيع العقار ومتي تسقط و5 شروط لرفع دعوى الغبن , في عالم العقارات، تعد دعوى الغبن في بيع العقار أمرًا لا يُستهان به، حيث تُعتبر هذه الدعوى وسيلة لحماية حقوق المشترين وضمان نزاهة وشفافية عمليات البيع والشراء العقارية. تعد هذه الدعوى جزءًا أساسيًا من النظام القانوني للعقارات، حيث تسعى إلى تحقيق العدالة وتوفير الحماية للأفراد والجهات المتضررة من الممارسات غير الشريفة أو الغير مشروعة في عمليات بيع العقارات.
موضوع هذا المقال سيكون حول دعوى الغبن في بيع العقار، حيث سنتناول تعريف هذه الدعوى وكيفية تطبيقها في الأنظمة القانونية المختلفة، بالإضافة إلى الظروف التي قد تُعتبر فيها عملية بيع العقار مُستوفيةً لمتطلبات الغبن ومن ثم تعرض للطعن القانوني.
سنقوم أيضًا بمناقشة أهمية دعوى الغبن في حماية المشترين وتحقيق التوازن بين حقوق الأطراف المتعاقدة في عمليات بيع العقارات، وذلك من خلال استعراض القضايا القانونية المرتبطة بهذا الموضوع والتحديات التي قد تواجه تطبيقها في الواقع العملي.
دعوى الغبن في النظام السعودي:
يُعرف الغبن في النظام السعودي بأنه زيادة في العوض أو نقصه قدرًا خارجًا عن المعتاد.
يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب إبطال العقد أو تعديله في بعض الحالات:
عند وجود غبن فاحش: إذا كان الغبن قد تجاوز حدود المعقول، يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب إبطال العقد.
عند استغلال ضعف أو حاجة المتعاقد الآخر: إذا استغل أحد المتعاقدين ضعف أو حاجة المتعاقد الآخر لإبرام عقد لحقه منه غبن، يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب إبطال العقد أو تعديله.
في عقود عديمي الأهلية وناقصها: يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب إبطال العقد أو تعديله في عقود عديمي الأهلية وناقصها.
يجب على المتعاقد المغبون أن يرفع دعوى الغبن خلال 180 يومًا من تاريخ التعاقد، وإلا امتنع سماعها.
تُقدم دعوى الغبن إلى المحكمة المختصة، تُنظر المحكمة في دعوى الغبن، وتصدر حكمها بعد سماع أقوال الطرفين وفحص الأدلة.
متى تسقط دعوى الغبن:
تسقط دعوى الغبن في الحالات التالية:
انقضاء المدة الزمنية المحددة:
- في النظام السعودي: تسقط دعوى الغبن بعد انقضاء 180 يومًا من تاريخ التعاقد.
- في النظام المصري: تسقط دعوى الغبن بعد انقضاء سنة واحدة من تاريخ التعاقد.
- في النظام الأردني:تسقط دعوى الغبن بعد انقضاء خمس سنوات من تاريخ التعاقد.
موافقة المتعاقد المغبون على العقد: إذا وافق المتعاقد المغبون على العقد بعد علمه بوجود الغبن، تسقط دعوى الغبن.
تصرف المتعاقد المغبون في العقد تصرفًا نافذًا: إذا تصرف المتعاقد المغبون في العقد تصرفًا نافذًا، مثل بيعه أو هبته، تسقط دعوى الغبن.
وفاة المتعاقد المغبون: تنتقل دعوى الغبن إلى ورثة المتعاقد المغبون، لكن تسقط دعوى الغبن إذا لم يرفعها الورثة خلال المدة الزمنية المحددة.
سقوط دعوى الغبن بمرور الزمن: تسقط دعوى الغبن بمرور الزمن، تختلف مدة مرور الزمن من دولة إلى أخرى.
شروط الغبن في البيع:
يُعرف الغبن في البيع بأنه نقص في الثمن أو زيادة فيه قدرًا خارجًا عن المعتاد.
يُشترط لصحة دعوى الغبن في البيع توافر الشروط التالية:
وجود غبن:
- يجب أن يكون هناك غبن في الثمن، أي نقص أو زيادة في الثمن قدرًا خارجًا عن المعتاد.
- يُحدد مقدار الغبن عادةً بنسبة مئوية من قيمة المبيع.
- تختلف نسبة الغبن المعتبرة غبنًا فاحشًا من دولة إلى أخرى.
علم البائع بالغبن:
- يجب أن يكون البائع عالمًا بوجود الغبن، أو أن يكون قد تعمّد إخفاءه عن المشتري.
- يُفترض علم البائع بالغبن إذا كان من أهل الخبرة في مجال البيع والشراء.
عدم رضا المشتري بالغبن:
- يجب أن يثبت المشتري أنه لم يرض بالغبن عند إبرام عقد البيع.
- يُمكن للمشتري إثبات عدم رضاه بالغبن من خلال سلوكه أو تصريحاته.
عدم إجبار المشتري على البيع:
- يجب أن يثبت المشتري أنه لم يُجبر على البيع تحت ضغط أو إكراه.
- يُمكن للمشتري إثبات عدم إجباره على البيع من خلال تقديم أدلة تثبت وجود ضغط أو إكراه.
عدم تأخير المشتري في رفع دعوى الغبن:
- يجب على المشتري أن يرفع دعوى الغبن خلال المدة الزمنية المحددة في القانون.
- تختلف مدة رفع دعوى الغبن من دولة إلى أخرى.
صيغة دعوى غبن:
بسم الله الرحمن الرحيم
المملكة العربية السعودية
محكمة …………..
الدعوى رقم …………..
السنة القضائية …………..
المدعي: ………….. (الاسم الكامل، الجنسية، المهنة، محل الإقامة)
المدعى عليه: ………….. (الاسم الكامل، الجنسية، المهنة، محل الإقامة)
الموضوع: دعوى غبن
الوقائع:
أبرم المدعي مع المدعى عليه عقد ………….. (نوع العقد) بتاريخ ………….. (تاريخ العقد).
الغبن:
يتبين من خلال ………….. (الأدلة التي تثبت الغبن) أن هناك غبنًا فاحشًا في هذا العقد، حيث ………….. (شرح الغبن).
المطالبات:
إبطال العقد ………….. (نوع العقد) المبرم بين المدعي والمدعى عليه بتاريخ ………….. (تاريخ العقد).
إلزام المدعى عليه بدفع ………….. (المبلغ المطلوب) تعويضًا عن الضرر الذي لحق بالمدعي.
الأدلة:
………….. (الأدلة التي تثبت الغبن)
………….. (أي أدلة أخرى)
الغبن في العقود:
الغبن في العقود هو نقص في أحد العوضين أو زيادته قدرًا خارجًا عن المعتاد.
أنواع الغبن:
- الغبن الفاحش: هو الغبن الذي يزيد فيه أحد العوضين على الآخر بقدر كبير، ويُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب إبطال العقد في هذه الحالة.
- الغبن اليسير: هو الغبن الذي لا يُعدّ كبيرًا، ولا يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب إبطال العقد في هذه الحالة.
حالات الغبن التي تُجيز إبطال العقد:
الغبن الفاحش:
إذا كان الغبن فاحشًا، يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب إبطال العقد.
يُحدد مقدار الغبن الفاحش عادةً بنسبة مئوية من قيمة العقد.
تختلف نسبة الغبن الفاحش من دولة إلى أخرى.
استغلال ضعف أو حاجة المتعاقد الآخر:
إذا استغل أحد المتعاقدين ضعف أو حاجة المتعاقد الآخر لإبرام عقد لحقه منه غبن، يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب إبطال العقد.
في عقود عديمي الأهلية وناقصها:
يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب إبطال العقد في عقود عديمي الأهلية وناقصها.
سوابق قضائية في الغبن:
فيما يلي بعض الأمثلة على السوابق القضائية في الغبن:
في المملكة العربية السعودية:
حكم محكمة الاستئناف بالرياض رقم 232/2/ق في عام 1434 هـ: قضت المحكمة بإبطال عقد بيع عقار بسبب الغبن الفاحش.
حكم محكمة التمييز رقم 111/2/ق في عام 1435 هـ: قضت المحكمة بإلزام المدعى عليه بدفع تعويض للمدعي بسبب الغبن في عقد مقاولة.
في مصر:
حكم محكمة النقض رقم 135 لسنة 73 قضائية: قضت المحكمة بإبطال عقد بيع شقة بسبب الغبن الفاحش.
حكم محكمة القاهرة الابتدائية رقم 104 لسنة 82 قضائية: قضت المحكمة بإلزام المدعى عليه بدفع تعويض للمدعي بسبب الغبن في عقد إيجار.
في الأردن:
حكم محكمة التمييز رقم 115/2016: قضت المحكمة بإبطال عقد بيع أرض بسبب الغبن الفاحش.
حكم محكمة الاستئناف رقم 232/2017: قضت المحكمة بإلزام المدعى عليه بدفع تعويض للمدعي بسبب الغبن في عقد مزارعة.
هل الغبن يبطل العقد؟
يعتمد إبطال العقد بسبب الغبن على عدة شروط، وهي:
1. نوع الغبن:
الغبن الفاحش:
يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب إبطال العقد إذا كان الغبن فاحشًا.
يُحدد مقدار الغبن الفاحش عادةً بنسبة مئوية من قيمة العقد.
تختلف نسبة الغبن الفاحش من دولة إلى أخرى.
الغبن اليسير:
لا يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب إبطال العقد إذا كان الغبن يسيرًا.
2. علم المتعاقد الآخر بالغبن:
يجب أن يكون المتعاقد الآخر عالمًا بوجود الغبن، أو أن يكون قد تعمّد إخفاءه عن المتعاقد المغبون.
يُفترض علم المتعاقد الآخر بالغبن إذا كان من أهل الخبرة في مجال التعاقد.
3. عدم رضا المتعاقد المغبون بالغبن:
يجب أن يثبت المتعاقد المغبون أنه لم يرض بالغبن عند إبرام العقد.
يُمكن للمتعاقد المغبون إثبات عدم رضاه بالغبن من خلال سلوكه أو تصريحاته.
4. عدم إجبار المتعاقد المغبون على التعاقد:
يجب على المتعاقد المغبون أن يثبت أنه لم يُجبر على التعاقد تحت ضغط أو إكراه.
يُمكن للمتعاقد المغبون إثبات عدم إجباره على التعاقد من خلال تقديم أدلة تثبت وجود ضغط أو إكراه.
5. عدم تأخير المتعاقد المغبون في رفع دعوى الغبن:
يجب على المتعاقد المغبون أن يرفع دعوى الغبن خلال المدة الزمنية المحددة في القانون.
تختلف مدة رفع دعوى الغبن من دولة إلى أخرى.
الغبن اليسير:
الغبن اليسير هو نقص أو زيادة في أحد العوضين قدرًا لا يُعدّ كبيرًا.
لا يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب إبطال العقد بسبب الغبن اليسير.
ومع ذلك، يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب أحد الخيارين التاليين:
**تكملة الثمن: إذا كان الغبن في الثمن، يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب من المتعاقد الآخر تكملة الثمن ليصبح مساويًا للقيمة الحقيقية للعوض.
**فسخ العقد: إذا كان الغبن في أحد العوضين الآخرين، يُمكن للمتعاقد المغبون أن يطلب فسخ العقد.
هل يجوز الرجوع في عقد القسمة:
نعم، يجوز الرجوع في عقد القسمة في بعض الحالات، ونذكر منها:
الغبن الفاحش: إذا كان هناك غبن فاحش في القسمة، أي أن أحد الورثة قد حصل على نصيب أكثر من حقه بكثير، فيمكن للورثة الآخرين أن يطلبوا إبطال القسمة.
وجود غلط: إذا حدث خطأ في القسمة، مثل حساب خاطئ أو إغفال بعض الأموال، فيمكن للورثة طلب تصحيح القسمة.
وجود تدليس: إذا قام أحد الورثة بخداع الورثة الآخرين للحصول على نصيب أكبر، فيمكن للورثة الآخرين أن يطلبوا إبطال القسمة.
إجبار أحد الورثة على القسمة: إذا تم إجبار أحد الورثة على القسمة تحت ضغط أو إكراه، فيمكن له أن يطلب إبطال القسمة.
دعوى فسخ عقد بيع للغش والتدليس:
عناصر دعوى فسخ عقد بيع للغش والتدليس:
1. صفة المدعي: يجب أن يكون المدعي هو المشتري الذي تعرض للغش والتدليس.
2. صفة المدعى عليه: يجب أن يكون المدعى عليه هو البائع الذي قام بالغش والتدليس.
3. موضوع الدعوى: يجب أن يكون موضوع الدعوى هو فسخ عقد البيع.
4. أسباب الدعوى: يجب على المدعي أن يثبت وجود غش أو تدليس من قبل البائع.
5. الأدلة: يجب على المدعي أن يقدم أدلة تثبت وجود غش أو تدليس، مثل تقارير الخبراء، أو شهادات الشهود.
نموذج دعوى فسخ عقد بيع للغش والتدليس:
وزارة العدل
محكمة …………..
الدعوى رقم …………..
السنة القضائية …………..
المدعي: ………….. (الاسم الكامل، الجنسية، المهنة، محل الإقامة)
المدعى عليه: ………….. (الاسم الكامل، الجنسية، المهنة، محل الإقامة)
الموضوع: دعوى فسخ عقد بيع للغش والتدليس
الوقائع:
بموجب عقد بيع مؤرخ ………….. (تاريخ العقد) تم بيع العقار ………….. (وصف العقار) من المدعى عليه إلى المدعي بثمن ………….. (قيمة الثمن).
الغش والتدليس:
يتبين من خلال ………….. (الأدلة التي تثبت الغش والتدليس) أن هناك غشًا وتدليسًا في هذا العقد، حيث ………….. (شرح الغش والتدليس).
المطالبات:
فسخ عقد البيع المبرم بين المدعي والمدعى عليه.
إلزام المدعى عليه بدفع ………….. (المبلغ المطلوب) تعويضًا عن الضرر الذي لحق بالمدعي.
الأدلة:
………….. (الأدلة التي تثبت الغش والتدليس)
………….. (أي أدلة أخرى)
الخاتمة:
لذا، نلتمس من عدالة المحكمة إصدار حكمها بفسخ عقد البيع وإلزام المدعى عليه بدفع التعويض المطلوب.
والله الموفق
المحامي: ………….. (اسم المحامي، رقم التسجيل)
التاريخ: ………….. (تاريخ تقديم الدعوى)
في ختام هذا المقال، يظهر أن دعوى الغبن في بيع العقار تمثل إحدى الوسائل القانونية الهامة لحماية حقوق المشترين وضمان نزاهة وشفافية العمليات العقارية. إن توفير الحماية القانونية للأفراد والجهات التي تتعرض لممارسات غير مشروعة أو غبن في عمليات البيع والشراء العقارية يساهم في تعزيز الثقة في النظام القانوني وتعزيز الاستقرار في السوق العقارية.
عليه، فإن فهم مفهوم دعوى الغبن ومعرفة كيفية تطبيقها يعتبر أمرًا ضروريًا لكل من المشترين والبائعين في سوق العقارات. وينبغي على الأطراف المتعاقدة أن تكون على دراية بحقوقها وواجباتها والإجراءات القانونية التي يمكنها اتخاذها في حالة تعرضها للغبن في عمليات البيع.
باعتبار دعوى الغبن في بيع العقار جزءًا لا يتجزأ من النظام القانوني للعقارات، يتعين على السلطات القانونية والمجتمع المدني العمل سويًا على تعزيز الوعي بحقوق المشترين وتوفير الحماية الكافية لهم من الممارسات غير الشرعية، وذلك من خلال تطبيق القوانين وتعزيز نظام الرقابة والمتابعة الفعالة.