هل ترغب في الحصول على ملكية الأرض أو العقار بشكل قانوني وآمن؟ إذًا يجب ألا تفوت الفرصة لتعرف على قانون وضع اليد الجديد. فبعدما كانت تعتبر قضية شائكة، تم تحديد 6 إجراءات يجب اتباعها لتحقيق مبدأ وضع اليد المكسب للتملك بشكل سريع وسهل. ومن بين تلك الإجراءات مرور 15 سنة على الحيازة ووضع 6 أخرى للمنع. فما هي تلك الإجراءات؟ وما هي آلية نقل العقار بوضع اليد؟ تعرفوا على كل ذلك في هذا المقال.
قانون وضع اليد الجديد
قانون وضع اليد الجديد يعني التقادم المكسب للملكية، وهو الإجراء الذي يتيح للشخص حيازة عقارا أو منقولا لمدة 15 سنة، ومن خلال شروط معينة يكتسب بها ملكيته. ينص القانون المدني على أن من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق على أنه إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة. ولتسجيل عقارات وضع اليد، يجب اتباع ست إجراءات وفقا للائحة الشهر العقاري الجديدة: حصول الطالب على رسم مُحدد للطلب، وتحصيل مصاريف انتقال، ونشر الإعلانات المناسبة. كما يجب عليه إثبات وضع اليد وقانونية الحالة بالإضافة إلى مقدمة طلب رسمي لتسجيل الحيازة. وينص قانون وضع اليد أيضا على أن الارث لا يكتسب بالتقادم إلا إذا دامت حيازة الشيء مدة ثلاثة وثلاثين سنة.
تعريف وضع اليد
يعتبر وضع اليد أحد الوسائل القانونية لثبوت الملكية على العقارات والأراضي التي يستحيل الحصول عليها بطرق أخرى. وتقوم فكرة وضع اليد على الاستحواذ على عقار أو أرض لم يكن مملوكاً قانوناً للشخص الذي وضع يده عليه لمدة تسعة عشر عامًا. وفي حال تحققت مجموعة من الشروط، يصبح حائز العقار الشخص الذي وضع يده عليه. يشترط القانون أن يكون المخطوط صادرا من شخص مؤهل لنقل الملكية، وأن يكون مكان التوقيع يوحي بأن من وضع يده على المخطوط، وهو لا يحمل بطاقة الهوية، هو صاحب الحق في الملكية. وتتأثر نتيجة وضع اليد، بمعاملة المخطوط، مثل تزويد المخطوط بمخطط للعقار أو وجود شهود مؤتمنين. ومن المهم الإشارة هنا أن وضع اليد يمكن أن يتم على العقار فقط، حيث يعد عقاراً وليس شيئاً منقولًا.
أهمية قانون وضع اليد
أهمية قانون وضع اليد تكمن في حفظ الحقوق الملكية والحيازية للأفراد والمجتمعات، وتطبيق عدالة وقانونية في استحقاق الملكية والتصرف في العقارات والأملاك. وضع اليد هو أحد الطرق القانونية المتاحة للاكتساب العقاري، والتي تستند إلى مجموعة من المعايير والشروط والأدلة القانونية والحقوقية، والتي يتعين على المواطنين والشركات والمؤسسات الالتزام بها لتحقيق الشرعية والثقة والحفاظ على المصالح المالية والمادية للأطراف المتعاملة في السوق العقاري. ويرجع ذلك إلى أن قانون وضع اليد يحمي المواطنين من التعدي والاستيلاء غير المشروع على الأراضي والمنشآت والعقارات، ويمنع الجرائم العقارية والحماية القانونية للملكية والحيازية. ويمكن القول أن قانون وضع اليد يعزز الاستقرار الاقتصادي والاجتماعي والسياسي، ويساهم في الحفاظ على الحياة المدنية المستقرة والمسؤولة.
كيفية إثبات وضع اليد
كيفية إثبات وضع اليد:
- يجب الحصول على شهادة حيازة العقار من الجهة المسؤولة عن تسجيل العقارات في المنطقة.
- الحفاظ على أي وثائق أو استمارات تؤكد الحيازة على مدار الفترة التي تمت المنازعة فيها حول الملكية.
- الحفاظ على أي وثائق أو استمارات تؤكد المصاريف التي دفعتها للقيام بأعمال الصيانة والترميم والنظافة للعقار.
- الحفاظ على أي وثائق تؤكد عملية تسلم وتسليم العقار بين المالكين السابقين والحاليين.
- الحفاظ على أي وثائق تؤكد الرهن على العقار خلال الفترة التي تمت فيها ممارسة حقوق الملكية عليه.
- إذا لم يتم تسجيل العقار، فيمكن اللجوء إلى مختصين في تقديم الخدمات القانونية لتوفير وثائق رسمية تؤكد حيازة العقار.
- في حالة وجود مزاعم بشأن الملكية، يجب الاتصال بمحام أو مؤسسة قانونية متخصصة للاستشارة والمساعدة في إثبات وضع اليد.
توضيحات حول قانون وضع اليد
تفاصيل قانون وضع اليد
يتبر قانون وضع اليد المعروف أيضًا باسم “التقادم المكسب للملكية” من القوانين الهامة في عالم تجارة العقارات والأراضي. فالتملك بواسطة وضع اليد ينتقل إلى شخص ما عن طريق الحيازة لمدة 15 سنة مع توفر بعض الشروط المعينة. وينص هذا القانون على عدة مواد، ومن بينها المادة 968 من القانون المدني، التي تنص على أن من حاز على ملكية منقول أو عقار دون أن يكون مالكًا له لمدة 15 سنة طوال الفترة التي يحتفظ فيها بهذا الحق. وتختلف مدة التملك حسب نوع العقار أو المنقول، وينص القانون على الإجراءات المطلوبة لتسجيل العقارات والشقق بوضع اليد. كما ينص القانون على أحكام النقض في وضع اليد ومعنى اليد المؤقت على العقار.
المادة 968 من القانون المدني
أحد الموضوعات الرئيسية المتعلقة بوضع اليد هي المنازعات المتعلقة بحقوق الملكية، وينص قانون الشهر العقاري على أنه إذا حصلت الحيازة على أي عقار أو منقول، وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب صحيح، فإن مدة التقادم المكسب ستكون 15 سنة. كما تنص المادة 968 من القانون المدني على أنه إذا حاز شخص على عقار أو منقول دون أن يكون مالكا له أو حاز حقاً عينياً دون أن يكون هذا الحق خاصاً به، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق على أنه إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة. لذلك، يتوجب على الشخص الراغب في تسجيل واشهار عقاره أو منقوله توفير الشروط المطلوبة والإجراءات اللازمة لتحقيق ذلك.
المادة 969 من القانون المدني
تتكلم المادة 969 من القانون المدني عن تحديد مدة الحيازة المطلوبة للتمكن من وضع اليد. فهي تنصّ كالتالي: إذا وقعت الحيازة على عقار أو حق عيني عقاري، وكانت مقترنة بالحسن النية ومستندة إلى سبب صحيح، فإنّ مدة التقادم المكسب للملكية تكون خمس سنوات. ويجب أن تتمتّع الحيازة بجميع شروط الحيازة المطلوبة، مثل الاستخدام الفعلي للعقار ومحافظة الحائز على العقار عليه. علاوة على ذلك، يُشترط التعامل بصدق ونية حسنة عند وضع اليد. وعليه، فإن نجاح المطالبة بإثبات اليد يعتمد بشكل أساسي على توافر جميع الشروط المُطلوبة للحيازة، مع الأخذ بالاعتبار أنّ الحيازة ليست مجرّد وضع جسدي لليد، بل هي تعتمد على أحكام تحمي صاحب العين المغتصبة طوال مدة الحيازة.
المادة 970 من القانون المدني
ت تعديل المادة 970 من القانون المدني المعدلة بالقانون رقم 147 لسنة 1957. تتضمن هذه المادة شروطًا وقواعدًا لاستحقاق الشخص الحيازة والملكية. يتمثل الهدف من هذا التعديل في ضمان الحيازة الخاضعة لشروط معينة التي ستؤدي في النهاية إلى الحصول على الملكية. يعزز هذا التعديل في نهاية المطاف الاستقرار في التعاملات العقارية ومنع النزاعات غير الضرورية. بعد تعديل المادة 970 من القانون المدني، يصبح الحاصلون على حقوق عينية على العقارات والأراضي مطالبين بالالتزام بشروط الحيازة المعينة حتى يتم تمكينهم من الحصول على الملكية والاستفادة من حقوقها بصورة صحيحة ومستقرة.
إجراءات تسجيل عقارات وضع اليد وفقًا للائحة الشهر العقاري الجديدة
الإجراءات المطلوبة لتسجيل العقارات والشقق
إذا كنت ترغب في تسجيل عقارك أو شقتك وذلك بموجب وضع اليد فإليك الإجراءات المطلوبة والتي بوضعها القانون الجديد يمكن تسجيل عقارك وشقتك بكل سهولة:
1. يجب عليك تحديد المساحة المطلوب تسجيلها وطلب رسم محدد للطلب ويقدر قيمته بمبلغ 250 جنيهًا في حالة المساحات الصغيرة و500 جنيهة في حالة العقارات ذات المساحات الكبيرة.
2. يتم سداد مصاريف انتقال الصك بمبلغ 250 جنيهًا في حالة الداخلية و500 جنيهًا في الحالة الخارجية.
3. استكمال الإجراءات اللازمة في مكتب التسجيل العقاري ويتم تقديم مستندات الحيازة إلى المسؤول بالمكتب.
4. يتم إجراء التصريح بالملكية والترقيم الجديد للعقار بعد الموافقة عليها من الجهات ذات الاختصاص.
5. إتمام الإجراءات وتسجيل العقار والحصول على الصك الرسمي الشهادة لتأكيد الملكية.
6. وأخيرًا الاستمتاع بحقوق الملكية الشرعية والعرفية.
من الواضح أن اتباع الإجراءات الصحيحة والواضحة يمكن أن يجعل تسجيل العقار والشقق سهلاً وبدون أي إشكاليات.
المادة المكررة 14 من اللائحة التنفيذية للقانون
تتضمن المادة المكررة 14 من اللائحة التنفيذية للقانون الجديد عدة نقاط تهدف إلى تسهيل إجراءات وضع اليد على العقارات. ومن بين تلك النقاط، يتم تحديد الأوراق المطلوبة لإثبات وجود العقار وصحته، والتأكد من عدم وجود إجراءات قانونية تمنع وضع اليد عليه. وتمنح المادة الحق لأي طرف ذو مصلحة في التحقق من وجود تلك الشروط وطلب تعديلها في حال عدم الوفاء بها. كما تتضمن هذه المادة إجراءات محددة يجب اتباعها عندما يتم إثبات وضع اليد بشكل رسمي على العقار، بما في ذلك تسجيل تفاصيل اليد والتوقيعات وتسديد الرسوم المطلوبة للتسجيل. ويهدف كل ذلك إلى تبسيط الإجراءات وتوفير الوقت والجهد لأطراف الصفقة وضمان حقوق الجميع بشأن العقار المشمول بوضع اليد.
المادة المكررة 23 من قانون تنظيم الشهر العقاري
تتضمن المادة المكررة 23 من قانون تنظيم الشهر العقاري تفاصيل مهمة تتعلق بوضع اليد على العقارات. وتنص المادة على أنه يجوز لأي شخص تثبيت وضع اليده على عقار ما، إذا كان قصده هو الاحتفاظ بهذا العقار لاستخدامه، وتجري عملية تثبيت الوضع بتحرير محضر يحتوي على توقيع مثبت الوضع وعلى توقيع شخص من عينة الوحدة الحقيقية للعقار، مثل المستأجر أو المالك أو من يمثلهما.
كما تنص المادة على أنه يتم تثبيت أي وضع لليد على العقار بحيث يكون له صفة مؤقتة، إذا كان قصد صاحب اليد تمكين شخص آخر من الاستخدام الحالي للعقار. ويتم تحرير محضر خاص بهذا الوضع بموجب طلب من صاحب اليد أو المستأجر أو من يمثلهما، وتقدم هذا الطلب إلى مصلحة الشهر العقاري في الوقت المحدد بالمادة المكررة 23 من قانون تنظيم الشهر العقاري.
وتهدف المادة المكررة 23 من قانون تنظيم الشهر العقاري إلى تنظيم وضع اليد على العقارات بشكل يوفر الحماية القانونية اللازمة لصاحب اليد ولأي مستأجر يرغب في استخدام العقار المثبت وضع يده عليه. وبتحديد إجراءات تثبيت وضع اليد في المادة المكررة 23، توفر القوانين المصرية سبل الحماية اللازمة للمواطنين والمستثمرين في قطاع العقارات.
أحكام النقض في وضع اليد
أكام محكمة النقض بشأن وضع اليد على الأموال العامة تحدد بشكل واضح عدم جواز اكتساب ملكية المال العام بواسطة وضع اليد، مهما طالت مدة الوضع. كما يتضح أن فقدان الصفة العامة للأموال يؤدي إلى تحولها إلى أموال خاصة، يمكن اكتساب ملكيتها بإصدار قانون أو قرار من الجهة المختصة، أو بانتهاء الغرض الذي خُصِّصت له. بجانب ذلك، يتضح أن وضع اليد المؤقت على العقار، هو وضع يؤدي إلى اكتساب حق استحقاق، وبالتالي يتم تملكه بشكل نهائي بعد انقضاء مدة الإستحقاق المحددة. في النهاية، يجدر الإشارة إلى أن قيام نزاع بشأن وضع اليد قد يحدِث في عدة مواقف، مما يستدعي اللجوء للأحكام القضائية المتعلقة بهذا الأمر.
معنى وضع اليد المؤقت على العقار
يعرف وضع اليد المؤقت على العقار على أنه وضع المالك المؤقت لمنزل أو عقار بحيث يتم تأكيد حصوله عليه بشكل غير رسمي. يتم استخدام هذه الطريقة عندما يكون المالك الفعلي للعقار غير متاح أو عندما يكون هناك شك في الملكية الفعلية للعقار. بموجب القانون، يُنظر إلى وضع اليد المؤقت على أنه قانوني، ويمكن استخدامه في الحالات التي يجد فيها المالك الفعلي صعوبة في إثبات ملكية العقار. ومن أهم مزايا وضع اليد المؤقت على العقار هي الاستناد إلى حقوق المستخدم ونزاعات الملكية بحرية وسرعة في المحاكم، حيث يُعتبر استخدام وضع اليد المؤقت وسيلة سهلة ومفيدة لتحسين صورة المستفيدين منه.