إخلاء العين المؤجرة و3 من إجراءات إخلاء مستأجر , إخلاء العين المؤجرة هو مفهوم قانوني يتعلق بعلاقة المالك والمستأجر في مجال العقارات. يشير إلى العملية التي يتم خلالها إنهاء عقد الإيجار وإعادة العقار إلى مالكه بعد انتهاء فترة الإيجار أو لأسباب أخرى محددة في القوانين والاتفاقيات. يعد موضوع إخلاء العين المؤجرة مثيرًا للاهتمام ومعقدًا، حيث تنشأ فيه العديد من القضايا القانونية والاجتماعية.
في هذا المقال، سنقوم بتسليط الضوء على مفهوم إخلاء العين المؤجرة وأهميته، وسنناقش العوامل التي يجب مراعاتها عند إجراء إخلاء عقار مستأجر. سنتطرق إلى القوانين والأنظمة التي تنظم هذه العملية في العديد من البلدان وكيفية تطبيقها بشكل صحيح. كما سنتناول أيضًا الحقوق والواجبات المترتبة على الطرفين في هذا السياق، وكيف يمكن تجنب النزاعات والمشكلات المحتملة في عملية إخلاء العقار.
إن فهم إخلاء العين المؤجرة يعد أمرًا حيويًا للمالكين والمستأجرين على حد سواء، حيث يمكن أن يحمي حقوق كل منهما ويضمن تنفيذ العقود بشكل نزيه وفقًا للقوانين والأنظمة السارية. تأتي هذه المقالة بهدف توعية القراء حول هذا الموضوع المهم وتوفير المعلومات الضرورية لفهم القوانين المتعلقة بإخلاء العين المؤجرة وكيفية التعامل معها بشكل صحيح وقانوني.
تسليم العين المؤجرة بعد انتهاء العقد:
يلتزم المستأجر بتسليم العين المؤجرة للمؤجر في اليوم الأخير من مدة العقد أو التاريخ المتفق عليه في الحالات الخاصة، وإذا انتهى العقد بسبب الفسخ – مهما كان السبب – فيلتزم المستأجر مباشرة بالإخلاء وتسليم العين المؤجرة خلال مدة لا تتجاوز (30) يوماً من تاريخ التبليغ بالفسخ.
ويشمل التسليم وضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق، ولو لم يقبضها بالفعل.
وإذا تأخر المستأجر عن تسليم العين المؤجرة بعد انتهاء العقد، فيحق للمؤجر أن يرفع دعوى إخلاء وتسليم ضده.
وإذا حكمت المحكمة لصالح المؤجر في الدعوى، فإنها تلزم المستأجر بتسليم العين المؤجرة للمؤجر، وإلا حكمت عليه بغرامة لا تقل عن (500) جنيه ولا تزيد على (5000) جنيه عن كل يوم تأخير، وتسليم العين المؤجرة للمؤجر.
وإذا تأخر المستأجر عن تسليم العين المؤجرة بأكثر من ستة أشهر، فإن المؤجر يحق له أن يطلب من المحكمة أن تأمر ببيع العين المؤجرة بالطريقة التي تراها المحكمة، ويسقط حق المستأجر في استرداد ما يكون قد دفعه من أجرة عن مدة التأخير.
وفيما يلي بعض الشروط التي يجب توافرها في تسليم العين المؤجرة بعد انتهاء العقد:
*أن يكون التسليم في اليوم الأخير من مدة العقد أو التاريخ المتفق عليه في الحالات الخاصة.
*أن يتم التسليم بوضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق.
*أن يتم التسليم بحضور الشهود.
وإذا لم يتم التسليم وفقًا لهذه الشروط، فإن التسليم يكون باطلاً.
إخلاء عقار من محكمة التنفيذ:
يمكن أن يتم إخلاء عقار من محكمة التنفيذ في الحالات التالية:
1. إخلاء العقار المؤجر:
إذا كان العقار مؤجرًا، وانتهى عقد الإيجار، ولم يقم المستأجر بتسليم العقار للمؤجر في الموعد المتفق عليه، فيحق للمؤجر أن يرفع دعوى إخلاء وتسليم ضد المستأجر.
وإذا تأخر المستأجر عن تسليم العقار بأكثر من ستة أشهر، فإن المؤجر يحق له أن يطلب من المحكمة أن تأمر ببيع العقار بالطريقة التي تراها المحكمة، ويسقط حق المستأجر في استرداد ما يكون قد دفعه من أجرة عن مدة التأخير.
2. إخلاء العقار غير المؤجر:
إذا كان العقار غير مؤجر، وكان هناك حكم قضائي بإخلاء العقار لصالح شخص آخر، فيحق لهذا الشخص أن يتقدم إلى محكمة التنفيذ بطلب تنفيذ الحكم.
وإذا حكمت المحكمة بتنفيذ الحكم، فإنها تأمر بتسليم العقار للمستفيد من الحكم، وإلا قامت المحكمة بتنفيذ الحكم بنفسها.
3. إخلاء العقار المُحجوز:
إذا كان العقار مُحجوزًا، ولم يدفع المدين الدين المستحق عليه، فيحق للدائن أن يتقدم إلى محكمة التنفيذ بطلب تنفيذ الحجز.
وإذا حكمت المحكمة بتنفيذ الحجز، فإنها تأمر بتسليم العقار للدائن، وإلا قامت المحكمة بتنفيذ الحجز بنفسها.
وفيما يلي خطوات إخلاء عقار من محكمة التنفيذ:
**تقديم طلب إخلاء إلى محكمة التنفيذ: يقوم طالب الإخلاء بتقديم طلب إخلاء إلى محكمة التنفيذ، مرفقًا به المستندات المؤيدة لطلبه، مثل حكم المحكمة أو سند الحجز.
**تعيين خبير: تعين المحكمة خبيرًا لتحديد قيمة العقار وحالة الانتفاع به.
**إصدار أمر الإخلاء: تصدر المحكمة أمر إخلاء، يلزم المستأجر أو المدين بتسليم العقار خلال مدة محددة.
**تنفيذ أمر الإخلاء: إذا لم يقم المستأجر أو المدين بتسليم العقار في الموعد المحدد، تقوم المحكمة بتنفيذ أمر الإخلاء بنفسها، أو بواسطة السلطة العامة.
محضر تسليم العين المؤجرة:
محضر تسليم العين المؤجرة
في يوم الموافق / / 2023م،
بمقر محكمة التنفيذ بمدينة / محافظة / مصر،
أحضر:
السيد/ / طرف أول (مؤجر)
السيد/ / طرف ثانٍ (مستأجر)
وبناءً على طلب السيد/ / طرف أول،
فقد تقرر تسليم العين المؤجرة الموضحة في العقد المؤرخ / / 2023م، والتي تقع في / / محافظة / مصر، إلى السيد/ / طرف ثانٍ.
وبناءً على ذلك، فقد حضر السيد/ / طرف ثانٍ إلى مقر العين المؤجرة، وقام بتسليمها إلى السيد/ / طرف أول.
**وقد حضر الشهود التالية أسماؤهم:
السيد/ /
السيد/ /
وقد أكد الشهود على أن العين المؤجرة قد سلمت بالفعل إلى السيد/ / طرف ثانٍ، وأنها كانت في حالة جيدة.
وبناءً على ما تقدم، فقد حرر هذا المحضر، ووقع عليه الأطراف والشهود.
الطرف الأول:
(الاسم)
الطرف الثاني:
(الاسم)
الشهود:
(الاسم)
(الاسم)
ملاحظات:
يجب أن يتضمن محضر تسليم العين المؤجرة وصفًا كاملًا للعين المؤجرة، بما في ذلك موقعها ومساحها ووصفها العام.
يجب أن يتضمن المحضر أسماء الأطراف والشهود، وتوقيعاتهم.
يجب أن يتضمن المحضر بيانًا بحالة العين المؤجرة عند التسليم، سواء كانت في حالة جيدة أو في حالة سيئة.
لا يلزم المستأجر تسليم العين المؤجرة وإنما يلزمه رفع يده عنها:
نعم، هذا صحيح. لا يلزم المستأجر تسليم العين المؤجرة، وإنما يلزمه رفع يده عنها. ويعني ذلك أن المستأجر يجب عليه إخلاء العين المؤجرة، ووضعها تحت تصرف المؤجر، بحيث يتمكن المؤجر من حيازتها والانتفاع بها دون عائق.
وهذا الرأي هو الرأي السائد في الفقه المصري، وهو ما أكدته محكمة التمييز المصرية في قرارها رقم 833/ق1/ب بتاريخ 1993/09/03، والذي جاء فيه:
“لا يلزم المستأجر تسليم العين المؤجرة وإنما يلزمه رفع يده عنها، وذلك بوضعها تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق، ولو لم يقبضها بالفعل.”
وهذا الرأي مبني على عدة أسباب، منها:
- أن عقد الإيجار هو عقد منعقد على منفعة العين المؤجرة، وليس على العين نفسها.
- أن عقد الإيجار ينتهي بمجرد انتهاء مدته، أو بتحقق سبب الفسخ المتفق عليه.
- أن المستأجر ليس مالكًا للعين المؤجرة، وبالتالي لا يحق له أن يتصرف فيها بغير إذن المؤجر.
وبناءً على هذا الرأي، فإن المستأجر لا يلزم بتسليم العين المؤجرة في حالة انتهاء عقد الإيجار، وإنما يلزمه إخلاءها، ووضعها تحت تصرف المؤجر. ويمكن للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة، إما شفهيًا، أو كتابيًا. وإذا امتنع المستأجر عن إخلاء العين المؤجرة، فيحق للمؤجر أن يرفع دعوى إخلاء ضده.
وإذا حكمت المحكمة لصالح المؤجر في دعوى الإخلاء، فإنها تلزم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة، وتسليمها للمؤجر. وإذا لم يقم المستأجر بتنفيذ حكم الإخلاء، فيحق للمؤجر أن يقوم بتنفيذ الحكم بنفسه، أو بواسطة السلطة العامة.
هل يحق للمؤجر إخراج المستأجر بعد انتهاء العقد:
ووفقاً للقانون المصري، فإن عقد الإيجار ينتهي بمجرد انتهاء مدته، أو بتحقق سبب الفسخ المتفق عليه. وإذا انتهى عقد الإيجار ولم يقم المستأجر بتسليم العين المؤجرة في الموعد المحدد، فيحق للمؤجر أن يرفع دعوى إخلاء ضده.
وإذا حكمت المحكمة لصالح المؤجر في دعوى الإخلاء، فإنها تلزم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة، وتسليمها للمؤجر. وإذا لم يقم المستأجر بتنفيذ حكم الإخلاء، فيحق للمؤجر أن يقوم بتنفيذ الحكم بنفسه، أو بواسطة السلطة العامة.
وفيما يلي بعض الحالات التي يحق فيها للمؤجر إخراج المستأجر بعد انتهاء العقد:
- إذا انتهى عقد الإيجار، ولم يقم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة في الموعد المحدد.
- إذا فسخ المؤجر عقد الإيجار، وكان المستأجر مقيمًا في العين المؤجرة.
- إذا تم بيع العين المؤجرة، وكان المستأجر مقيمًا فيها، ولم يتفق المؤجر الجديد مع المستأجر على تجديد العقد.
وإذا كان المستأجر متزوجًا، أو لديه أطفال، فيحق له البقاء في العين المؤجرة لمدة شهرين بعد انتهاء العقد، وذلك حتى يتمكن من إيجاد مكان آخر للسكن.
إجراءات إخلاء مستأجر:
إذا لم يقم المستأجر بتسليم العين المؤجرة في الموعد المحدد، فيحق للمؤجر أن يرفع دعوى إخلاء ضده.
وفيما يلي الإجراءات المتبعة لإخلاء المستأجر:
1. إخطار المستأجر بالإخلاء:
يُخطر المؤجر المستأجر بالإخلاء، إما شفهيًا، أو كتابيًا. وإذا تم الإخطار شفهيًا، فيجب أن يشهد عليه شاهدان. وإذا تم الإخطار كتابيًا، فيجب أن يتضمن الإخطار تاريخ الإخلاء، وسببه.
2. رفع دعوى إخلاء:
إذا لم يقم المستأجر بتسليم العين المؤجرة في الموعد المحدد، فيحق للمؤجر أن يرفع دعوى إخلاء ضده.
وتشمل دعوى الإخلاء ما يلي:
المستندات المؤيدة لطلب الإخلاء، مثل عقد الإيجار، أو سند الفسخ، أو عقد البيع.
وصف العين المؤجرة، وموقعها، ومساحتها.
سبب الإخلاء.
3. المحاكمة:
تنظر المحكمة الدعوى، وتصدر حكمها فيها. وإذا حكمت المحكمة لصالح المؤجر، فإنها تلزم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة، وتسليمها للمؤجر.
4. تنفيذ حكم الإخلاء:
إذا لم يقم المستأجر بتنفيذ حكم الإخلاء، فيحق للمؤجر أن يقوم بتنفيذ الحكم بنفسه، أو بواسطة السلطة العامة.
وإذا قام المؤجر بتنفيذ الحكم بنفسه، فيحق له أن يتقاضى من المستأجر تعويضًا عن النفقات التي تكبدها. وإذا قام المؤجر بتنفيذ الحكم بواسطة السلطة العامة، فيحق له أن يتقاضى من المستأجر نفقات تنفيذ الحكم، بالإضافة إلى غرامة لا تقل عن 500 جنيه ولا تزيد على 5000 جنيه عن كل يوم تأخير.
مهلة خروج المستأجر بعد انتهاء العقد:
تنص المادة 49 من القانون المدني المصري على أن:
يلتزم المستأجر بتسليم العين المؤجرة للمؤجر في اليوم الأخير من مدة العقد أو التاريخ المتفق عليه في الحالات الخاصة، وإذا انتهى العقد بسبب الفسخ – مهما كان السبب – فيلتزم المستأجر مباشرة بالإخلاء وتسليم العين المؤجرة خلال مدة لا تتجاوز (30) يوماً من تاريخ التبليغ بالفسخ.
وبناءً على هذه المادة، فإن المستأجر ملزم بتسليم العين المؤجرة للمؤجر في اليوم الأخير من مدة العقد، أو في التاريخ المتفق عليه في الحالات الخاصة. وإذا انتهى العقد بسبب الفسخ، فيلتزم المستأجر بالإخلاء وتسليم العين المؤجرة خلال مدة لا تتجاوز (30) يوماً من تاريخ التبليغ بالفسخ.
وإذا تأخر المستأجر عن تسليم العين المؤجرة بعد انتهاء العقد، فيحق للمؤجر أن يرفع دعوى إخلاء ضده.
وإذا تأخر المستأجر عن تسليم العين المؤجرة بأكثر من ستة أشهر، فإن المؤجر يحق له أن يطلب من المحكمة أن تأمر ببيع العين المؤجرة بالطريقة التي تراها المحكمة، ويسقط حق المستأجر في استرداد ما يكون قد دفعه من أجرة عن مدة التأخير.
وفيما يلي بعض الاستثناءات على مهلة خروج المستأجر بعد انتهاء العقد:
- إذا كان المستأجر متزوجًا، أو لديه أطفال، فيحق له البقاء في العين المؤجرة لمدة شهرين بعد انتهاء العقد، وذلك حتى يتمكن من إيجاد مكان آخر للسكن.
- إذا كان المستأجر يعمل في العين المؤجرة، فيحق له البقاء فيها لمدة شهرين بعد انتهاء العقد، وذلك حتى يتمكن من إيجاد مكان آخر للعمل.
- إذا كان المستأجر يعاني من إعاقة، أو مرض، فيحق له البقاء في العين المؤجرة لمدة شهرين بعد انتهاء العقد، وذلك حتى يتمكن من إيجاد مكان آخر مناسب لحالته الصحية.
إخلاء الشقة قبل انتهاء العقد:
يحق للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء الشقة قبل انتهاء العقد، إذا كان هناك سبب مشروع لذلك. وتشمل الأسباب المشروعة للإخلاء ما يلي:
- إذا كان المؤجر بحاجة إلى العين المؤجرة للسكن أو لاستعمالها في غير السكن، بشرط أن يكون قد أخطر المستأجر بذلك قبل ستة أشهر من تاريخ الإخلاء.
- إذا كان المستأجر قد تأخر في دفع الإيجار لمدة تزيد على ثلاثة أشهر.
- إذا كان المستأجر قد قام بإجراء تغييرات في العين المؤجرة دون موافقة المؤجر، وتسببت هذه التغييرات في الإضرار بالعين المؤجرة.
- إذا كان المستأجر قد قام باستخدام العين المؤجرة لأغراض غير مشروعة.
وإذا طلب المؤجر من المستأجر إخلاء الشقة قبل انتهاء العقد، فيجب عليه أن يوجه له إخطارًا بذلك، يتضمن سبب الإخلاء، وتاريخ الإخلاء. وإذا لم يقم المستأجر بتسليم الشقة في الموعد المحدد، فيحق للمؤجر أن يرفع دعوى إخلاء ضده.
إخلاء الشقة قبل انتهاء العقد بالتراضي
يمكن للمؤجر والمستأجر أن يتراضيا على إخلاء الشقة قبل انتهاء العقد، وذلك باتفاقهما على تاريخ الإخلاء، وقيمة التعويض الذي يستحقه المستأجر.
وإذا تم التراضي على إخلاء الشقة قبل انتهاء العقد، فيجب أن يتم ذلك بموجب عقد يوقعه المؤجر والمستأجر، ويتضمن العقد تاريخ الإخلاء، وقيمة التعويض الذي يستحقه المستأجر.
الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء:
دعوى الطرد ودعوى الإخلاء هما دعاوى ترفع أمام القضاء بهدف إخراج شخص ما من عقار. ولكن هناك فرقًا أساسيًا بين هاتين الدعويين، وهو أن دعوى الطرد ترفع على من يشغل العقار دون سند قانوني، بينما ترفع دعوى الإخلاء على المستأجر.
الفرق بين دعوى الطرد ودعوى الإخلاء
يمكن إجمال الفرق بين دعوى الطرد ودعوى الإخلاء في النقاط التالية:
- دعوى الطرد هي دعوى يرفعها صاحب العقار على من يشغله دون حق، بينما دعوى الإخلاء هي دعوى يرفعها صاحب العقار على المستأجر.
- تشمل دعوى الطرد الحالات التي يكون فيها الشخص يشغل العقار دون سند قانوني، أو يكون سنده القانوني قد أصبح غير صحيح أو غير واجب النفاذ.
- بينما تشمل دعوى الإخلاء الحالات التي يكون فيها المستأجر قد انتهى عقد إيجاره، أو يوجد سبب مشروع للإخلاء.
رفض المالك استلام المفتاح:
إذا رفض المالك استلام المفتاح من المستأجر بعد انتهاء عقد الإيجار، فإن المستأجر يحق له اتخاذ الإجراءات التالية:
إثبات رفض المالك استلام المفتاح:
يمكن للمستأجر إثبات رفض المالك استلام المفتاح من خلال أحد الطرق التالية:
* **إرسال إخطار رسمي بالبريد المسجل مصحوب بعلم الوصول إلى المالك، يتضمن رفضه استلام المفتاح.**
* **حضور شاهدين على رفض المالك استلام المفتاح.**
* **تصوير المفتاح وهو مع المستأجر، والاحتفاظ بالصورة.**
رفع دعوى إخلاء:
إذا لم يتمكن المستأجر من إقناع المالك بقبول المفتاح، فيمكنه رفع دعوى إخلاء ضده. وتشمل دعوى الإخلاء ما يلي:
* **المستندات المؤيدة لطلب الإخلاء، مثل عقد الإيجار، أو سند الفسخ، أو عقد البيع.**
* **وصف العين المؤجرة، وموقعها، ومساحتها.**
* **سبب الإخلاء.**
في ختام هذا المقال، ندرك أهمية موضوع إخلاء العين المؤجرة والتحديات والقضايا التي يثيرها في سياق عقود الإيجار والعلاقات العقارية. إن فهم حقوق وواجبات المالكين والمستأجرين في هذا السياق يعتبر أمرًا أساسيًا لتجنب النزاعات والمشكلات وضمان تنفيذ العقود بشكل ملائم وقانوني.
إن عملية إخلاء العين المؤجرة تتطلب الالتزام بالقوانين والأنظمة المحلية والوطنية المعمول بها، وتوجيه الإجراءات والخطوات بعناية. يجب أن تكون هذه العملية إجراءًا عادلًا وملتزمًا بالقوانين والحقوق المشروعة للأطراف المعنية.
نشجع دائمًا على البحث والتعلم المستمر حول القوانين واللوائح المتعلقة بإخلاء العين المؤجرة، والتشاور مع محاميين أو مستشارين قانونيين متخصصين في هذا المجال في حالة وجود أي استفسارات أو نزاعات. إن الالتزام بالأنظمة والتوجيهات المعمول بها يمكن أن يحقق تجربة إخلاء العين المؤجرة بنجاح وبشكل عادل لكل الأطراف المعنية.