قانون السمسرة العقارية ومتى يستحق الوسيط العمولة؟

قانون السمسرة العقارية ومتى يستحق الوسيط العمولة؟ , قانون السمسرة العقارية هو إطار قانوني يلعب دورًا حيويًا في تنظيم وتسهيل عمليات البيع والشراء والتأجير للعقارات. يهدف هذا القانون إلى تنظيم سلوك وأداء الوسطاء العقاريين وتحديد حقوق وواجبات الأطراف المشاركة في صفقات العقارات. إنه يسهم في ضمان نزاهة الصفقات وحماية حقوق الأفراد والمؤسسات على حد سواء.
يأخذ قانون السمسرة العقارية في الاعتبار التشدد والتعقيد الذي يمكن أن تشهده صفقات العقارات، حيث يشمل مجموعة من القواعد واللوائح التي تهدف إلى ضمان استقامة العمليات وتوجيه الوسطاء العقاريين للامتثال لأعلى معايير الأخلاقيات والممارسات المهنية.
في هذا المقال، سنستكشف تفصيلات قانون السمسرة العقارية وأهميته في السوق العقارية. سنلقي الضوء على دور الوسطاء العقاريين وكيفية تأثيرهم على عمليات البيع والشراء والتأجير. سنتناول أيضًا الجوانب القانونية والتنظيمية لهذا القانون، وكيف يمكن للأفراد والمؤسسات الاستفادة منه لضمان الحماية والأمان في عملياتهم العقارية.

رخصة الوساطة العقارية:

رخصة الوساطة العقارية هي وثيقة رسمية صادرة عن الهيئة العامة للعقار في المملكة العربية السعودية، تسمح للفرد أو المنشأة بممارسة نشاط الوساطة العقارية، وهو نشاط يتمثل في مساعدة الأطراف المتعاقدة في إبرام عقود البيع أو الإيجار أو الرهن العقاري.

شروط الحصول على رخصة الوساطة العقارية

هناك مجموعة من الشروط التي يجب توافرها للحصول على رخصة الوساطة العقارية، وهي:

1. أن يكون المتقدم سعودي الجنسية.
2. أن يكون حاصلاً على شهادة الثانوية العامة أو ما يعادلها.
3. أن يكون حاصلاً على شهادة تأهيل مسوق عقاري صادرة من الهيئة العامة للعقار.
4. أن يكون حسن السيرة والسلوك وغير محكوم عليه بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.
5. أن يكون لديه خبرة لا تقل عن سنتين في مجال الوساطة العقارية.

خطوات الحصول على رخصة الوساطة العقارية:

1. الدخول إلى موقع الهيئة العامة للعقار.
2. إنشاء حساب جديد.
3. اختيار الخدمة المطلوبة، وهي “إصدار رخصة منشأة وساطة عقارية”.
4. تعبئة البيانات المطلوبة.
5. إرفاق المستندات المطلوبة.
6. دفع الرسوم المقررة.

الإجراءات المتبعة في حال إلغاء أو تعليق رخصة الوساطة العقارية:

صدور حكم قضائي نهائي بإدانة الوسيط العقاري في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.
مخالفة الوسيط العقاري لأحكام نظام الوساطة العقارية.
عدم قيام الوسيط العقاري بتجديد رخصته في موعدها المحدد.
في حال إلغاء رخصة الوساطة العقارية، يحق للوسيط العقاري التقدم بطلب إعادة الترخيص بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ الإلغاء. أما في حال تعليق رخصة الوساطة العقارية، فيحق للوسيط العقاري التقدم بطلب رفع التعليق بعد إزالة أسباب التعليق.

العقوبات المقررة في حال مخالفة نظام الوساطة العقارية

يُعاقب كل من يخالف نظام الوساطة العقارية بغرامة مالية لا تقل عن 1000 ريال سعودي ولا تزيد عن 10000 ريال سعودي، مع إمكانية إيقاف الترخيص لمدة لا تزيد عن سنة.

نسبة السمسرة العقارية في مصر:

تبلغ نسبة السمسرة العقارية في مصر 2.5% من قيمة العقار، ويتم دفعها مناصفة بين البائع والمشتري، وذلك وفقًا لأحكام قانون الوساطة العقارية رقم 186 لسنة 2020.

وقد تم تحديد هذه النسبة بناءً على دراسة لعدد من العوامل، منها:

التكلفة الفعلية التي يتحملها الوسيط العقاري في إتمام الصفقة العقارية.
أهمية دور الوسيط العقاري في تسهيل إبرام الصفقات العقارية.
الحاجة إلى حماية حقوق الأطراف المتعاقدة.

ويُشترط أن يحصل الوسيط العقاري على رخصة من الهيئة العامة للرقابة المالية لكي يمارس نشاط السمسرة العقارية.

وتجدر الإشارة إلى أن هناك بعض الحالات التي يتم فيها تحديد نسبة السمسرة العقارية بشكل مختلف، وذلك وفقًا لأحكام القانون، ومنها:

في حالة بيع العقار من خلال مزاد علني، يتم تحديد نسبة السمسرة العقارية من قبل السلطة المختصة بإجراء المزاد.
في حالة بيع العقار في إطار مشروعات التطوير العقاري، يتم تحديد نسبة السمسرة العقارية من قبل المطور العقاري.

وبشكل عام، فإن نسبة السمسرة العقارية في مصر تعتبر من النسب المعقولة مقارنة ببعض الدول الأخرى.

التسجيل في نظام الوساطة العقارية:

يُعد التسجيل في نظام الوساطة العقارية في مصر شرطًا أساسيًا لممارسة نشاط السمسرة العقارية في مصر، وذلك وفقًا لأحكام قانون الوساطة العقارية رقم 186 لسنة 2020.

شروط التسجيل

يُشترط للتسجيل في نظام الوساطة العقارية في مصر توافر الشروط التالية:

أن يكون الشخص الطبيعي مصري الجنسية، وبلغ سن الرشد.
أن يكون الشخص الاعتباري مسجلًا في سجل الشركات التجارية، وأن يكون رأسماله المدفوع لا يقل عن 20 ألف جنيه مصري.
أن يكون المتقدم حسن السيرة والسلوك، وغير محكوم عليه بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.
اجتياز البرنامج التأهيلي للوسطاء العقاريين الذي تنظمه الهيئة العامة للرقابة المالية.

الخطوات

يمكن التسجيل في نظام الوساطة العقارية في مصر من خلال اتباع الخطوات التالية:

الدخول إلى موقع الهيئة العامة للرقابة المالية.
إنشاء حساب جديد.
اختيار الخدمة المطلوبة، وهي “تسجيل وسيط عقاري”.
تعبئة البيانات المطلوبة.
إرفاق المستندات المطلوبة.
دفع الرسوم المقررة.

المستندات المطلوبة

تتمثل المستندات المطلوبة للتسجيل في نظام الوساطة العقارية في مصر في الآتي:

طلب التسجيل.
صورة من بطاقة الرقم القومي أو جواز السفر.
صورة من شهادة التأهيل المهني للوسيط العقاري.
صورة من شهادة القيد في السجل التجاري.
صورة من شهادة خلو الذمة المالية.

الرسوم

تبلغ الرسوم المقررة للتسجيل في نظام الوساطة العقارية في مصر 500 جنيه مصري للأشخاص الطبيعيين، و1000 جنيه مصري للأشخاص الاعتبارية.

فترة صلاحية الرخصة

تبلغ فترة صلاحية الرخصة الصادرة للوسيط العقاري في مصر 3 سنوات، ويتم تجديدها قبل انتهاء مدة صلاحيتها بمدة لا تقل عن 3 أشهر.

العقوبات

يُعاقب كل من يخالف أحكام قانون الوساطة العقارية بغرامة مالية لا تقل عن 1000 جنيه مصري ولا تزيد عن 10000 جنيه مصري، مع إمكانية إيقاف الترخيص لمدة لا تزيد عن سنة.

اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية:

اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية هي اللائحة التي صدرت بموجب المرسوم الملكي رقم (م/130) وتاريخ 30 / 11 / 1443هـ، والتي تنظم أحكام نظام الوساطة العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/129) وتاريخ 30 / 11 / 1443هـ.

تتضمن اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية أحكامًا تنظيمية لممارسة نشاط الوساطة العقارية في المملكة العربية السعودية، وتتناول مجموعة من الموضوعات، منها:

• أحكام وشروط وإجراءات الترخيص لممارسة نشاط الوساطة العقارية.
• ضوابط ممارسة نشاط الوساطة العقارية.
• عقود الوساطة العقارية.
• أحكام الضمان والعربون.
• الرقابة والتفتيش والضبط.
• أحكام لجنة النظر في مخالفات النظام وإيقاع العقوبات.

أحكام وشروط وإجراءات الترخيص لممارسة نشاط الوساطة العقارية

تُحدد اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية شروطًا وإجراءات محددة للحصول على رخصة لممارسة نشاط الوساطة العقارية، سواء للأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين.

بالنسبة للأشخاص الطبيعيين، يشترط للحصول على رخصة الوساطة العقارية توافر الشروط التالية:

1. أن يكون سعودي الجنسية.
2. أن يكون حاصلاً على شهادة الثانوية العامة أو ما يعادلها.
3. أن يكون حاصلاً على شهادة تأهيل مسوق عقاري صادرة من الهيئة العامة للعقار.
4. أن يكون حسن السيرة والسلوك وغير محكوم عليه بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.
5. أن يكون لديه خبرة لا تقل عن سنتين في مجال الوساطة العقارية.

أما بالنسبة للأشخاص الاعتباريين، يشترط للحصول على رخصة الوساطة العقارية توافر الشروط التالية:

1. أن يكون مسجلًا في السجل التجاري.
2. أن يكون رأسماله المدفوع لا يقل عن 500 ألف ريال سعودي.
3. أن يكون المدير المسؤول سعودي الجنسية، حسن السيرة والسلوك وغير محكوم عليه بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.

ويتم الحصول على رخصة الوساطة العقارية من خلال التقدم بطلب إلى الهيئة العامة للعقار، وتعبئة البيانات المطلوبة، وإرفاق المستندات اللازمة.

ضوابط ممارسة نشاط الوساطة العقارية

تُحدد اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية ضوابط محددة لممارسة نشاط الوساطة العقارية، ومنها:

• الالتزام بالأنظمة والتعليمات الصادرة من الهيئة العامة للعقار.
• تقديم خدمات الوساطة العقارية وفقًا لأحكام النظام واللائحة التنفيذية.
• المحافظة على سرية المعلومات التي يحصل عليها الوسيط العقاري في إطار ممارسة نشاطه.
• عدم إفشاء أي بيانات أو معلومات تحصّل عليها نتيجة ممارسة الوساطة العقارية، إلا بعد موافقة الأطراف على ذلك كتابةً.
• عدم إفشاء أي صفقة عقارية تمت عن طريقه، أو أي معلومات متعلقة بأطراف الصفقة العقارية.
• إطلاع أطراف الصفقة العقارية على كل ما لديه من معلومات وبيانات ووثائق ذات صلة بالصفقة العقارية.

عقد الوساطة العقارية:

عقد الوساطة العقارية هو عقد يبرم بين الوسيط العقاري وأحد طرفي الصفقة العقارية، ويتعهد فيه الوسيط العقاري بالمساعدة في إبرام الصفقة العقارية مقابل عمولة متفق عليها.

شروط عقد الوساطة العقارية

يجب أن تتوفر مجموعة من الشروط في عقد الوساطة العقارية، ومنها:

أن يكون العقد مكتوباً وموقعاً من قبل الأطراف المتعاقدة والوسيط العقاري.
أن يتضمن العقد البيانات التالية:
أسماء الأطراف المتعاقدة والوسيط العقاري.
موضوع العقد.
مدة العقد.
عمولة الوسيط العقاري.
شروط إنهاء العقد.

بيانات عقد الوساطة العقارية

يجب أن يتضمن عقد الوساطة العقارية مجموعة من البيانات الأساسية، ومنها:

أسماء الأطراف المتعاقدة والوسيط العقاري: يجب أن يتضمن العقد أسماء الأطراف المتعاقدة والوسيط العقاري، مع ذكر بياناتهم الشخصية، مثل الاسم ورقم الهوية أو جواز السفر.
موضوع العقد: يجب أن يتضمن العقد موضوع العقد، وهو إبرام صفقة عقارية معينة.
مدة العقد: يجب أن يحدد العقد مدة العقد، وهي الفترة الزمنية التي يستمر فيها الوسيط العقاري في تقديم خدماته.
عمولة الوسيط العقاري: يجب أن يحدد العقد عمولة الوسيط العقاري، وهي المبلغ الذي يستحقه الوسيط العقاري مقابل خدماته.
شروط إنهاء العقد: يجب أن يتضمن العقد شروط إنهاء العقد، مثل عدم إتمام الصفقة العقارية أو مخالفة أحد الأطراف للعقد.

آثار عقد الوساطة العقارية

يرتب عقد الوساطة العقارية مجموعة من الآثار القانونية، ومنها:

يلتزم الوسيط العقاري ببذل العناية اللازمة لإتمام الصفقة العقارية.
يستحق الوسيط العقاري العمولة عند إتمام الصفقة العقارية.
يجوز للوسيط العقاري إنهاء العقد إذا لم يتم إتمام الصفقة العقارية.

أنواع عقد الوساطة العقارية

يمكن تقسيم عقد الوساطة العقارية إلى نوعين رئيسيين، هما:

عقد الوساطة العقارية الصريح: وهو العقد الذي يتم إبرامه صراحةً بين الوسيط العقاري وأحد طرفي الصفقة العقارية.
عقد الوساطة العقارية الضمني: وهو العقد الذي يتم إبرامه ضمناً من خلال قيام الوسيط العقاري بتقديم خدمات الوساطة العقارية، دون إبرام عقد رسمي.

أهمية عقد الوساطة العقارية

يُعد عقد الوساطة العقارية من العقود المهمة التي تحمي حقوق الأطراف المتعاقدة، حيث يحدد العقد حقوق والتزامات كل طرف، كما يحدد الشروط والأحكام التي تحكم العلاقة بين الأطراف.

نظام الوساطة العقارية الجديد:

صدر نظام الوساطة العقارية الجديد في المملكة العربية السعودية بالمرسوم الملكي رقم (م/129) وتاريخ 30 / 11 / 1443هـ، والذي يهدف إلى تنظيم نشاط الوساطة العقارية في المملكة العربية السعودية، وحماية حقوق الأطراف المتعاقدة، وتعزيز الثقة في السوق العقاري.

الأحكام العامة للنظام

يُعرّف النظام الوساطة العقارية بأنها “نشاط تجاري مهني يقوم به الوسيط العقاري، بموجب ترخيص من الهيئة العامة للعقار، ويتمثل في المساعدة في إبرام العقود العقارية من خلال القيام بإحدى الوسائل المنصوص عليها في النظام”.

ويُشترط في الوسيط العقاري للحصول على ترخيص ممارسة نشاط الوساطة العقارية توافر مجموعة من الشروط، منها:

أن يكون سعودي الجنسية.
أن يكون حاصلاً على شهادة الثانوية العامة أو ما يعادلها.
أن يكون حاصلاً على شهادة تأهيل مسوق عقاري صادرة من الهيئة العامة للعقار.
أن يكون حسن السيرة والسلوك وغير محكوم عليه بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.
أن يكون لديه خبرة لا تقل عن سنتين في مجال الوساطة العقارية.

أحكام الرقابة والتفتيش

ألزم النظام الهيئة العامة للعقار بممارسة الرقابة والتفتيش على نشاط الوساطة العقارية، وذلك لضمان الالتزام بأحكام النظام.

أحكام العقوبات

نص النظام على مجموعة من العقوبات التي تُفرض على كل من يخالف أحكامه، ومنها:

الإنذار بتعليق الترخيص لمدة لا تتجاوز (سنة).
إلغاء الترخيص.
غرامة مالية لا تقل عن (1000) ريال سعودي ولا تزيد عن (10000) ريال سعودي.

الفوائد المتوقعة من النظام الجديد

يُتوقع أن يحقق النظام الجديد مجموعة من الفوائد، منها:

تنظيم نشاط الوساطة العقارية في المملكة العربية السعودية.
حماية حقوق الأطراف المتعاقدة.
تعزيز الثقة في السوق العقاري.
توفير فرص عمل جديدة.

الوساطة العقارية للأفراد:

الوساطة العقارية للأفراد هي عملية يتم من خلالها تقديم خدمات للأشخاص الراغبين في شراء أو بيع أو إيجار العقارات. في هذه العملية، يعمل الوسيط العقاري كجسر بين المالك والمشتري أو المؤجر والمستأجر، مساعدًا في التفاوض وإتمام الصفقة بنجاح.

أهمية الوساطة العقارية للأفراد:

تتمثل أهمية الوساطة العقارية للأفراد في مجموعة من النقاط، منها:

• توفير الوقت والجهد على الأفراد، حيث لا يحتاجون إلى البحث عن العقار المناسب أو التفاوض مع البائع أو المؤجر.
• الحصول على معلومات وافية عن العقارات، حيث يساعد الوسيط العقاري الأفراد في التعرف على العقارات المعروضة للبيع أو الإيجار، ومعرفة مزاياها وعيوبها.
• حماية حقوق الأفراد، حيث يساعد الوسيط العقاري الأفراد في إبرام الصفقات العقارية بطريقة عادلة وقانونية.

أنواع الوساطة العقارية للأفراد:

تقسم الوساطة العقارية للأفراد إلى نوعين رئيسيين، هما:

1. الوساطة العقارية التقليدية: وهي الوساطة التي تتم من خلال قيام الوسيط العقاري بزيارة العقارات المعروضة للبيع أو الإيجار، وتقديمها للأفراد الراغبين في الشراء أو الإيجار.
2. الوساطة العقارية الإلكترونية: وهي الوساطة التي تتم من خلال المواقع الإلكترونية أو التطبيقات الذكية، حيث يقوم الأفراد بتصفية العقارات المعروضة حسب احتياجاتهم، ثم التواصل مع الوسيط العقاري لعرض العقارات المناسبة لهم.

خطوات الوساطة العقارية للأفراد:

تمر الوساطة العقارية للأفراد بمجموعة من الخطوات، منها:

طلب الخدمة: يقوم الفرد بتقديم طلب الخدمة إلى الوسيط العقاري، موضحاً نوع العقار الذي يرغب في شرائه أو استئجاره، وميزانيته.
بحث العقارات: يقوم الوسيط العقاري ببحث العقارات المعروضة للبيع أو الإيجار، وتقديمها للفرد.
زيارة العقارات: يقوم الفرد بزيارة العقارات التي اختارها، والتعرف عليها عن قرب.
تفاوض الصفقة: يقوم الوسيط العقاري بمساعدة الفرد في التفاوض مع البائع أو المؤجر، لإتمام الصفقة بنجاح.
إتمام الصفقة: يقوم الوسيط العقاري بإتمام إجراءات إتمام الصفقة، مثل توقيع العقود ودفع المبالغ المالية.

العمولات في الوساطة العقارية للأفراد:

تُحدد العمولات في الوساطة العقارية للأفراد من خلال التفاوض بين الوسيط العقاري والفرد، إلا أن القانون السعودي ينص على أن نسبة العمولة لا تزيد عن (2.5%) من قيمة الصفقة العقارية.

متى يستحق الوسيط العمولة:

يستحق الوسيط العقاري العمولة عند إتمام الصفقة العقارية، سواء كانت صفقة بيع أو إيجار.

وبحسب نظام الوساطة العقارية الجديد في المملكة العربية السعودية، فإن الوسيط العقاري يستحق العمولة بنسبة (2.5%) من قيمة الصفقة العقارية، إلا إذا اتفق الأطراف على غير ذلك.

وفيما يلي شروط استحقاق الوسيط العقاري العمولة:

• أن يتم إتمام الصفقة العقارية.
• أن يكون الوسيط العقاري هو من قام بالوساطة في إتمام الصفقة.
• أن يكون الوسيط العقاري مرخصًا من الهيئة العامة للعقار.

وفي حالة عدم إتمام الصفقة العقارية، فلا يستحق الوسيط العقاري العمولة، إلا إذا كان هناك اتفاق بين الأطراف على دفع العمولة في حالة عدم إتمام الصفقة.

ويجوز للوسيط العقاري الحصول على عربون من الطرفين المتعاقدين، ويُستحق الوسيط العقاري العمولة بنسبة (25%) من قيمة العربون إذا استحقه البائع أو المؤجر دون إتمام الصفقة العقارية، مالم يتفق الطرفان على غير ذلك في عقد الوساطة العقارية.

خدمة معلن عقاري:

خدمة معلن عقاري هي خدمة تقدمها بعض الجهات، مثل شركات الوساطة العقارية أو المنصات العقارية الإلكترونية، لمساعدة الأفراد والشركات في عرض العقارات الخاصة بهم للبيع أو الإيجار.

توفر خدمة معلن عقاري مجموعة من المزايا، منها:

• الوصول إلى شريحة واسعة من المشترين أو المستأجرين المحتملين.
• الحصول على مساعدة المحترفين في مجال العقارات.
• تقليل الوقت والجهد اللازمين لعرض العقار.

خطوات استخدام خدمة معلن عقاري:

اختيار الجهة التي تقدم الخدمة.
**تسجيل حساب لدى الجهة.
**تعبئة بيانات العقار.
**دفع الرسوم المطلوبة.
**البدء في عرض العقار.

الرسوم:

• تختلف الرسوم التي تتقاضاها الجهات التي تقدم خدمة معلن عقاري حسب الخدمات المقدمة.

أنواع خدمة معلن عقاري:

• تتنوع خدمة معلن عقاري حسب نوع العقار، حيث توجد خدمات خاصة بعرض العقارات السكنية والتجارية والزراعية.

الفرق بين خدمة معلن عقاري ووسيط عقاري:

• الوسيط العقاري هو شخص مرخص من الهيئة العامة للعقار، بينما خدمة معلن عقاري قد تقدمها شركات أو منصّات غير مرخصة.
• يقدم الوسيط العقاري خدمات متنوعة، مثل البحث عن العقار المناسب والتفاوض مع البائع أو المؤجر، بينما تقتصر خدمة معلن عقاري على عرض العقار للبيع أو الإيجار.
• تتقاضى الشركات التي تقدم خدمة معلن عقاري رسومًا ثابتة، بينما يتقاضى الوسطاء العقاريون عمولة تحسب على أساس قيمة الصفقة.

في الختام، يظهر قانون السمسرة العقارية كأداة قانونية ذات أهمية كبيرة في تنظيم وحماية سوق العقارات. إنه يسهم بشكل كبير في ضمان نزاهة وشفافية عمليات البيع والشراء والتأجير، ويعزز من الثقة بين الأفراد والوسطاء العقاريين.
بفضل قوانينه ولوائحه المحددة، يمكن للقانون أن يحد من الممارسات غير القانونية ويحمي حقوق الأطراف المعنية في صفقات العقارات. ومن خلال تعزيز الأخلاقيات المهنية والتوجيه السليم للوسطاء، يمكن أن يساهم هذا القانون في تعزيز تنظيم السوق وزيادة الثقة فيها.
على الرغم من التحديات التي تواجه قانون السمسرة العقارية في تطبيقه وتنفيذه، إلا أنه يبقى أداة ضرورية لتحقيق العدالة والمصداقية في صفقات العقارات. لهذا، يجب على الأفراد والمؤسسات على حد سواء الالتزام بمبادئه والامتثال للقوانين المحلية ذات الصلة. إن تطبيق قانون السمسرة العقارية بشكل صحيح يسهم في تعزيز استقرار السوق العقارية والحفاظ على حقوق الجميع في هذا القطاع الحيوي من الاقتصاد.